11 tips för att undvika avskärmning

Orolig du kommer inte att kunna göra dina hypotekslån? Skydda ditt hem och din investering med denna expertråd

Foto av Mark Weiss

Du är rädd. Du köpte ett hem för några år sedan eller refinansierade för att täcka utgifter, och du är rädd att du inte kommer att kunna följa med betalningarna. Du kan vara en av de miljontals amerikaner som riskerar att få risker med ett subprime Adjustable Rate Mortgage (ARM) vars räntor kommer att återställas till mycket högre procentandelar senare i år, eller du kan vara en främst låntagare som tog ut en annan typ av icke-traditionella inteckning. Du kan till och med vara uppdaterad på din vanliga hypotekslån men orolig för företags uppsägningar och monteringskostnader.

Läs vidare: Oddsen för att undvika avskärmning förbättras. Det finns nya verktyg för refinansiering, regeringen lovar lösningar, och vissa långivare har frivilligt kommit överens om att frysa räntorna på vissa inteckningar. Den här webbplatsen intervjuade bostadskrisrådgivare och kreditspecialister över hela landet och kom med 11 tips för att hjälpa dig att hålla ditt hem i egna händer.

1. Gör dina läxor. Bostadsförespråkare säger orsaken till att många husägare hamnar i oförutsägbara lån är att de antingen inte förstod villkoren för sina lån eller lurades av rovlånare. "En stor del av de människor vi ser är folk som fått lån som de aldrig borde ha fått först, " säger Phyllis Salowe-Kaye från Citizen Action, den största hypoteksrådgivningsbyrån i New Jersey. Om du inte var informerad när du fick din inteckning, se till att du inte upprepar misstaget nu. För grundläggande råd om refinansiering, kontakta US Department of Housing and Urban Development. Många stater har också lagt upp råd till nödsatta husägare på sin advokat-, bank- eller bostadsfinansieringsbyrå.

2. Ring din långivare medan ditt huvud fortfarande är över vatten. Om din kredit redan har tankat kommer du att förlora förhandlingsstyrkan. Dessutom riktar nya program som leder till avskärmning personer som ännu inte har ett kreditproblem. Under den nyligen tillkännagna Project Lifeline, till exempel, har sex stora långivare - Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual och Wells Fargo - gått med på att avbryta avskärmningsprocessen i 30 dagar för kvalificerade låntagare med anständigt kredit betyg som försöker hålla sina hem.

3. Öppna all mail från banken. Vissa subprime långivare, som Washington Mutual, ringer eller skriver ARM-kunder sex eller flera månader innan en återställning för att erbjuda hjälp.

4. Förvänta räddningen att ta tid. "För många människor försöker lösa problemet med snabb upptagningsråd", säger Salowe-Kaye. "Du kan inte få detta löst med ett telefonsamtal." Hjälptelefoner är fastna, det kan ta en evighet att nå personen som betjänar ditt lån, och det är omöjligt att veta hur många husägare faktiskt kommer att hänga sig till sina hem. Fortfarande är "långivare definitivt mer villiga att utarbeta planer", rapporterar William Sanchez från Tampa Bay Community Development Corporation i Clearwater, Florida. Du måste bara vara beredd att bli förfallen i att söka hjälp av experter och alternativ från din leverantör.

5. Hitta en gratis eller billig bostadsrådgivare. Gå till US Department of Housing och Urban Development hemsida för att hitta HUD-certifierade rådgivare. Nonprofit Foundation for Credit Counseling har också ett online-hemlandskrisresurscenter som kan ansluta dig direkt till en medlemsrådgivningsbyrå. På webbplatsen finns en frågesport som du kan ta anonymt för att bedöma din risk. Och NeighborWorks America, en nationell ideell organisation som skapats av kongressen, stöder en väl publicerad nationell hotline, 888-995-HOPE; det lovar att ansluta dig till en live counselor.

6. Få en kvalificerad expert som hjälper dig att navigera.

Du kanske vill vidta åtgärder på flera fronter genom att kontakta en advokat också. Gå inte till platser som annonserar en fix på tv, internet eller telefonpoler. Och lägg dig på falska köpare som erbjuder att bota ditt problem genom att köpa ditt hem och leasa det tillbaka till dig tills du kan återköpa det. För att hitta en advokat som du litar på, kontakta en byrå som är ansluten till Legal Services Corp. (om din inkomstnivå är tillräckligt låg för att kvalificera dig för deras hjälp), eller ring ditt län eller statliga förening.

7. Kontrollera om du är berättigad till specialhjälp. Om du har en hypotekslån och ett bra kreditvärde kan det federala FHASecure-programmet kunna erbjuda ett refinansieringsalternativ med fast ränta. Om du är en aktiv beväpnade tjänsteman eller har tjänstgjort inom de senaste 90 dagarna, erbjuder tjänstemannen civilrättslagen att avskärmningsskydd.

8. Betrakta inte konkurs en enkel väg ut. Enligt gällande lagar kan konkurs i vissa fall sakta eller stoppa avskärmning i vissa fall, men du måste söka juridisk rådgivning från en betrodd källa innan du fortsätter. Konkursdömare är inte tillåtna att omstrukturera skulden på en hypotekslån som täcker en primär bostad. "Låntagare kan lämna Kapitel 13 konkurs, som kommer att tillfälligt hålla fast i en avskärmningsåtgärd. Problemet är att för att upprätthålla Kapitel 13-planen måste en låntagare i ett högprislån kunna göra betalningar i hypotekslånet framöver, och också att betala av en procentandel av efterskott och andra skulder varje månad ", säger Josh Zinner i Neighbourhood Economic Development Advocacy Project i New York. Kongressen har föreslagit en ny lag som tillåter konkursdömare att minska hypotekslån för låntagare som har subprime eller icke-traditionella inteckningar. Men lagen om utestängning av 2008 motsätter sig en stark motstånd från hypotekslåns banker och Vita huset. Och några lättnadsprogram, till exempel Project Lifeline, är inte tillgängliga för låntagare som har gått i konkurs.

9. Försök samtidigt hålla dina betalningar aktuella. Mindy Wright, en bostadsrådgivare i Elyria, Ohio, säger att folk ofta gör misstaget att betala kreditkorträkningar innan de gör sin månatliga hypotekslån. Varför? Kreditkortsföretag ringer dem omedelbart när de saknar en betalning och använder ofta hotande taktik. Bankerna väntar mycket längre på att kommunicera, och använder posten. När låntagare får ett brev från banken som meddelar dem att de är sena med betalningar, "är de redan skyldiga avgifter på bekostnad av avgifter", säger Wright. "Vanligtvis när du står bakom dina hypotekslån, hör du inte från din långivare tills du är 60, även 90 dagar sen. Med kreditkort, så fort du saknar en betalning, kommer de att ringa och trakassera dig dag och natt. Det antyder folk att göra en betalning. " Wright råder husägare att avstå från kreditkortsföretag och betala sina hypotekslån först. "Om du inte betalar kreditkortsräkningen kan det förstöra din kreditpoäng, men en avskärmning kommer att påverka din kreditpoäng mycket mer negativt, plus du kommer inte att ha en plats att bo", säger hon.

10. Dra åt bältet.

Att bli av med lyx som kabel-tv ger dig trovärdighet när du sätter dig ner för att omförhandla. Att ta med pengar till bordet, vara villig att kontanter i tillgångar som smycken eller en bil. "Servicörer vill se dig göra uppoffringar. Visa lite ansträngning", säger Michael van Zalinger, chef för hushållstjänster för Neighborhood Housing Services of Chicago. Och var noga med att göra en detaljerad redogörelse för dina utgifter och montera lönestavar, förmånsbeskrivningar och avkastning. Du behöver dessa poster när du pratar med banken.

11. Bli bekant med olika hypotekslösningar. Den bästa lösningen skulle vara att refinansiera till ett långfristigt lån med en rimlig ränta, men givet allt hårdare krav på kreditgivarnas kreditbetyg - du kanske inte är kvalificerad för detta alternativ. Du kanske inte har råd med avgifterna. Dessutom säger en rapport som bara ut från en grupp av statliga tillsynsmyndigheter att refinansieringsalternativet har "nästan förångat".

• En återbetalningsplan är lättare att få och ger dig kortvarigt andningsrum. I det här scenariot tackar långivaren en del av beloppet förfallen till efterföljande månatliga betalningar, eventuellt efter att ha krävt något av det förfallna beloppet framåt. Men många konsumentförespråkare rådgör mot återbetalningsplaner för husägare med subprime ARM. "De är inte en lösning och kan bara förhindra det oundvikliga, säger Zinner.

• En lånemodifikation är bättre: Långivaren sänker räntan och / eller förlänger avskrivningsplanen. Centret för ansvarsfull utlåning anser att en sann omstrukturering är den bästa lösningen. En bostadsrådgivare eller advokat kan hjälpa dig att utforska detta alternativ.

• Din sista utväg är att ge upp ditt hus. Om du är skyldig mer än det är värt, kan långivaren tillåta dig att sälja det medan du förlåtar den återstående skulden. På så sätt undviker din långivare kostnader för avskärmning och du undviker att skada din kredit. Du kan också borga genom att överlämna din handling till banken innan din långivare faktiskt registrerar för avskärmning. Om din långivare accepterar ditt erbjudande om en "handling i stället för avskärmning", som det här alternativet är känt, överför du frivilligt titeln, flyttar ut ur huset och vidare med ditt liv. Du undviker beryktet av en avskärmning, vilket innebär att man publicerar handlingen i en lokal tidning, en sheriffs försäljning av ditt hem och utvisning. Ditt kreditbetyg kommer fortfarande att ta en träff, men du kommer att undvika avskärmningskulan.