9 tips för att köpa en avskärmning

På denna marknad kan man köpa en avskärmning betyda att ett grannskap ska överleva. Här är vad du ska se om du överväger det

En avlägsnande av utestängda fastigheter har sopat in i den belagda bostadsmarknaden, sänkt fastighetsvärden, dislocating familjer och skickar kommuner som krypterar för att hantera krisen. Men vissa köpare ser en gång i livet för tillfället i de dystra rubrikerna. De köper upp avskärmade egenskaper till extremt låga priser. Fastighetsmäklare John Lynch från Keller Williams Greater Cleveland West säger att han har intresserade köpare som ringer från hela landet och så långt bort som Israel. Vissa köper i bulk. "En investerare jag jobbar med just nu vill köpa 200 hus allt under 10K."

Skulle husägare inte uteslutas från bonanza. Trots ekonomiska rädslor och den kämpande bostadsmarknaden säger Tonya Perkins-Stoudermire i McMullan Realty i Cleveland att det här kan vara en idealisk tid att tänka på drömmen om första gången hemmahörande. Hon berättar om en väns historia som vågade in i marknaden för avskärmning och kom framåt. "Min flickvän köpte ett hus förra sommaren, det har två badrum, ett garage med två bilar och två eldstäder. Hon älskar det. Hennes hus är 350 dollar i månaden, med skatter och försäkringar. Hon är i hennes sena 40-talet och hade varit en hyresgästen alla dessa år. "

Det är de höga anteckningarna, men dessa agenter berättar också för andra historier. Det handlar om en avlägsen köpare som lärde sig att han ägde en massa lediga tomter istället för hus. "Det är inte för det svaga i hjärtat", säger Lynch. Lynch har sett samma hus på avskärmningsauktioner mer än en gång. "Det gör ont till alla, " säger Lynch.

En incheckning med fastighetsmäklare, heminspektörer och federala bostadsansvariga erbjuder dessa ord till klokt när man köper en avskärmad fastighet.

• Budget noggrant. Agent Tonya Perkins-Stoudermire säger inte låta en liten prislapp locka dig till en snabb affär. Var noga med att ställa dig ett antal frågor: Har du pengar för de omfattande reparationer som dessa hus ofta behöver? "Har du en besättning. Om du planerar att rehab och sedan hyra, kan du rådgöra med huset om du inte hittar en hyresgäst? Om du gör dina läxor finns det liten risk", säger Perkins-Stoudermire.

• Se huset själv. "Du kan inte köpa dem osynliga", säger Bill Richardson, president för American Society of Home Inspectors (ASHI). "Om du är en investerare från Chicago och du köper i Tucson behöver du någon att utvärdera huset personligen."

• Titta på grannskapet. Dina läxor ska innehålla utvärdering av grannskapet. Du kanske inte kan återhämta kostnaden för reparationerna om värdet av huset är deprimerat av utbredd utestängning eller hög brottslighet i området. Tonya Perkins-Stoudermire säger att hon också uppmuntrar köpare att studera grannskapets överklagande hela tiden, inklusive på natten.

• Hur länge har huset varit tomt? Ju längre vakansen desto mer skada är det, i de flesta fall. Bill Richardson, av ASHI, säger om ett hus inte har blivit "moth-balled" försiktigt, en lång lista av sjukdomar som sätts in. "VVS-tätningarna torkar ut, avloppsgaser upp och buggar i avloppet får en chans att komma in i huset. Det är sant för sänkor, toaletter och tvättmaskiner, säger Richardson.

• Var det vinteriserat? Slå inte på verktygen förrän du känner till rörens tillstånd. Om rören sprickas under en kall stavning kommer vatten att läcka in i väggarna, och mögel kan ta tag i när du slår på vattnet igen.

• Titta på landskapsarkitekturen. ASHI: s Bill Richardson varnar: "Om huset har blivit försummat, bidrar untrimmed träd, vinstockar och buskar till försämringen av huset." Vinstockar kryper in i fönstren, och trädplanter skickar rötter ner i fundamentet. "Det tar inte mycket stora träd att röra upp pavers, och döda grenar kraschar in i huset, " säger Richardson.

• Kontrakt för privat inspektion. Banker kräver i allmänhet en heminspektion vid utlåning av pengar till hypotekslån. Men även om du betalar helt ur fickan för en ultra-billig hitta, säger alla proffsen att det är viktigt att få en aktuell inspektion. Richardson säger tidigare inspektioner "är bara en ögonblicksbild i tid" och förhållandena förändras dramatiskt. "Det finns ingen vaktmästare på dessa egenskaper. Jag har tittat på ett par", säger Richardson. "Vi har sett vandalism. Vi har sett tidigare ägare stela skåp och armaturer. Kopparrör har stulits." I vissa fall kommer en inspektion att förhindra ytterligare skador. Till exempel, om inspektörer bestämmer rören är sprungna, kan reparationer göras på förhand. Richardson sa att inspektörer betalar $ 300 till $ 500.

• Tänk på ett HUD-hus. Institutet för bostäder och stadsutveckling håller för närvarande cirka 39 000 hus vars tidigare ägare höll bolån försäkrade av den federala regeringen. HUD hus går till marknaden cirka sex månader efter avskärmning. Lokala regeringar får det första alternativet att köpa. Därefter har köpare som lovar att bo i huset ha den första möjligheten att erbjuda ett bud. Om huset fortfarande är på marknaden efter en period på cirka 10 dagar öppnas noteringen för investerare. Ägare passagerare hamnar med ungefär hälften av HUDs egenskaper, enligt HUD-tjänstemän.

En del av den totala marknaden för utestängning är HUDs inventering koncentrerad till Georgia, Indiana, Michigan, Ohio och andra stater där hypotekskrisen har varit särskilt allvarlig. Men om ett av dessa hus passar din fantasi, säger HUD-talesman LeMar Wooley att feds erbjuder några fördelar. "Du kommer att känna till det rimliga priset på fastigheten" eftersom HUD uppdaterar sina värderingar regelbundet. Det erbjuder också en "status conditional report", även om rapporten inte uppdateras. Wooley är sålunda bland experterns kör och uppmanar köparna att betala för egen hemkontroll innan de avslutar avtalet.

Om HUD uppskattar värdet av en bra inspektör, säger inspektörer också att HUD-hus är bättre skyddade. "Fedsna tar ofta stegen att vinterisera husen, de lägger frostskydd i fällorna och dränerar rören. När HUD är involverad är det lite bättre, säger ASHIs president Bill Richardson.

• Förvänta dig inte att dra nytta av en snabb försäljning. Investerare som köper en avsikt att göra så lite som möjligt till ett hus, hoppas kunna sälja vinst när marknaden vänder sig om, kan få lite vinst och mycket huvudvärk. Vissa städer slår ner på försumliga fastighetsägare, laddningstraffar som ökar över tid, och obestämda bostäder förlorar värde snabbt. Men fastighetsproffs och bostadsansvariga rapporterar att investerarna i allmänhet är välkomna och alltför knappa resurser, och de flesta fixar upp de hus de köper för att hyra eller sälja. Dessutom kan investerare och nya ägarboende få tillfredsställelse att hjälpa till att förvandla ett hårt träffat grannskap.