Hur känner man sig till zoning

Lokala koder kan vara komplicerade och löpa av dem dyrt. Här är sätt husägare kan skydda sig från zoning problem.

Illustration av Jonathan Carlson

I det lilla samhället Quincy, Massachusetts, körs zoneringsmanualen nästan 80 sidor av enstaka avstånd och innehåller uppåt av 200 separata regler. Det är inte ovanligt: I nästan varje stad fyller zonreglerna en volym så tjock som den lokala telefonboken. Vissa handlar om de breda förordningarna för markanvändning som etablerar kommersiella, industriella och bostadsområden. Andra dikterar storleken eller typen av hus som kan byggas på mycket. Men de flesta omfattar små detaljer, från hur brant en uppfart kan vara till antalet kök ett hus får ha.

Det finns goda orsaker till det stora antalet och specificiteten av zonbestämmelserna. En omsorgsfullt utformad uppsättning regler kan förhindra stadsutbredning och överutveckling. Det kan också upprätthålla karaktären hos en gemenskap eller se till att historiska hem överlever i sitt ursprungliga tillstånd. I vissa fall är zonbestämmelser utformade för att locka till sig ny industri, fler butiker och en större skattebas. Men zonregleringens reglerare kan enkelt resa upp intet ont anande husägare. "Mer än ett fåtal personer har blivit förvånade över en zonplanering som de inte visste existerade", säger John Mixon, författare till Texas Municipal Zoning Law. "Och det är ofta en dyr överraskning."

Den höga kostnaden för att bryta reglerna

Claire Edwards lärde sig hur dyra zoningskränkningar kan vara när hon fixade en 1920-stuga i Colleyville, Texas, förra året. Vid $ 115.000 var platsen med två sovrum en bra affär. Edwards investerade omedelbart ytterligare $ 75.000 i förbättringar, inklusive reparation av verandaen, uppdatering av köket och ombyggnadsrum som hon planerade att använda som huvudkontor för hennes bokföringsverksamhet. Men precis som hon skulle marknadsföra sina tjänster, lärde hon sig att lokala zoneringskoder begränsade det kvadratmönster som hon kunde ägna sig åt sin verksamhet och förbjöd henne att anställa administrativ personal hemma. Som ett resultat avskalade Edwards tillbaka sitt hemkontor till ett litet utrymme som hon använder för klientmöten och tvingades hyra ett andra kontor för sina assistenter till en kostnad av 1 000 dollar i månaden - för att inte tala om $ 5000 som hon spenderade för att utrusta det med telefoner, fax och datorer. "Det här gick från att vara en hel del till en finansiell mardröm", säger hon.

Mer vanligt hushållsägare driver sig av regleringsregler när de försöker ändra utseendet på deras hus eller hur de använder fastigheten. Ibland görs den olagliga förändringen oavsiktligt, som när en husägare uppför ett alltför högt staket (i San Mateo, Kalifornien, till exempel kan gata vända staket vara bara 3 meter hög). Andra gånger kan människor försöka gömma mindre synliga zoningskränkningar, till exempel att lägga till en lägenhet i källaren, genom att inte erforderliga bygglov. Eller de kan ändra ett godkänt projekt - säg, förlänga ett tillägg några meter över backlinjen eller bygga gränsen - och hoppas att stadsinspektören inte märker. Sådana drag kan vara riskfyllda eftersom det finns ett antal sätt som lokala zoneringsmyndigheter kan ta reda på. En granne kan anmäla överträdelsen, en bedömare kunde slå på den under ett besök för att uppdatera skattposter, eller det kan märkas under en rutinbesiktning när huset säljs. Men en otillåtna förbättring upptäcks, den måste kunna rivas, och en böter kan påläggas varje dag tills arbetet är klart. Och notera: Även om en tidigare ägare gjorde förändringen, bära du följderna om det upptäcktes efter att du köpt fastigheten. "När du lägger till kostnaden för förbättringen du förlorar, kostnaden för rivning och böterna, kan du enkelt vara borta tusentals dollar", säger Edward Ziegler, professor vid University of Denver College of Law.

Få en Zoning Variance

Det enda rättsliga sättet för husägare att genomföra en renovering som bryter med zoneringskoder är att få en avvikelse eller upphävande av reglerna. Vanligtvis kan husägare göra detta genom att lämna in en ansökan till den lokala zonplaneringen, som kommer att höra på begäran. Grannar måste också meddelas och uppmanas att presentera sina åsikter om renoveringen, skriftligen eller på ett offentligt möte. Huvuddelen av tiden kan husägare hantera detta utan hjälp av sin arkitekt eller entreprenör, men de måste vara beredda att svara övertygande på eventuella utmaningar för projektet. Invändningar kan höjas av olika orsaker. Vanliga klagomål är att beviljandet av avvikelsen kommer att förändra grannskapets karaktär, ha negativ effekt på fastighetsvärden eller utgöra ett hot mot säkerheten för lokala barn.

Även om ett projekt verkar oskyldigt - till exempel, utöka en uppfart med några få meter, eller byta uppkörningsytan från asfalt till grus - undantag kommer inte lätt. "Om inte ägaren kan bevisa ett ont som hindrar honom eller henne från att följa regleringsreglerna, är en varians verkligen långt ifrån en säker sak", säger Walter White, Quincys zonförvaltningsansvarig. De flesta zonplaner kommer att bevilja en enda om husägaren kan visa att det inte är möjligt att göra ändringen skulle medföra stora personliga eller ekonomiska svårigheter. Till exempel, om någon köper en hel del som avser att bygga ett hus på den, och snart efter byter stadens frontbehov på ett sätt som gör projektet i strid med några få meter, skulle zonplaneringen sannolikt tilldela en varians. Å andra sidan kommer en husägare som vill bygga en andra våning på en gata som är zonad för enhemshus, eftersom huset är för litet för sin växande familj, inte kommer att vinna över lokala tjänstemän.

När Zoneringskoder ändras oväntat

Även när husägare stämmer överens med regleringsreglerna kan de ibland drabbas om stads- eller stadsregler förändras oväntat. Det var det som hände med Linda Morris, som för tre år sedan flyttade till The Colony, Texas för att vara nära hennes dotter och svärson. Hon köpte ett helt nytt hus i en utveckling gränsad av skogsmark. Fastighetsmäklaren berättade för henne att staden planerade att förvandla den omgivande egendomen till en park. Även om det inte hänt, var zonen zonad för företagsanvändning, så Morris tänkte i värsta fall att hon kanske hade ett litet köpcentrum eller professionellt komplex för en granne.

Hon slutade med att få en granne - men inte den typ hon ville ha. I december godkände Colony stadsfullmäktige en zonförändring för landet som gränsar till Morris gata som gör det möjligt för en utvecklare att bygga 15 byggnader för lätt industriell tillverkning och lageranvändning. Snart blir vägarna mer livliga, grannskapet blir bullrigare, och vad är värre, säger Morris, "värdet av mitt hus kommer att falla." Detta hus skulle vara mitt pensionskärl. "

Ingenting kan göras innan man köper ett hus för att helt skydda sig mot zoningändringar till intilliggande egendom, men det finns några ställen som potentiella köpare kan leta efter råd om framtida riktning för ett område. Till att börja med, när du kontrollerar zonregleringsreglerna för den egendom som de tittar på bör husägare också undersöka de förordningar som täcker grannområden. Bara för att ett landområde används som hästgård betyder det inte att det inte går att lagligt säga en shoppingplaza. Dessutom bör hemköpare läsa kommunens övergripande plan, om den har en. Det kan visa att staden i slutändan har för avsikt att godkänna bostäder med låg densitet i ett område som för närvarande är zonat jordbruk, eller att vända kanten av ett grannskap till ett område med blandad industriell och detaljhandel. "Större delen av tiden kommuniceras kommunens framtid i huvudplanen - oavsett om den lutar mot industriell utveckling, historisk eller jordbrukshushållning eller bostadsutveckling", säger Quincy verkställande kontor White.

Om du, efter att ha tagit dessa försiktighetsåtgärder, hushållsägare som fortfarande finner än en obesvarad zonförändring kostar dem pengar eller huvudvärk, finns det en sak att de kan göra: "Få så många människor som möjligt och skrika så högt som möjligt", säger David Callies, professor vid University of Hawaii Richardson School of Law. Även om omzonen inte kan stoppas kan koncessioner vinnas. Till exempel kunde Morris grannorganisation få utvecklaren att komma överens om att lämna 250 meter skog som en buffert mellan bostäderna och lageren och att inte störa ett trädställe längs en närliggande bäck. Utvecklaren lovade också att plantera häckar och träd för att skärma vägarna in i industrikomplexet.

Om det finns ett återkommande tema i alla sångproblem är det att förberedas - är den mest effektiva strategin för att bevara en fastighetens komfort och värde. Okunnighet, säger experter, är den värsta ursäkten för att göra ett misstag. "När det gäller zonering har husägare rättigheter, säger Callies, " men de måste ta positiva åtgärder för att känna till dem. "

Vad ska du leta efter när du köper ett hem

Framtida köpare kan ta några av dessa enkla steg för att skydda sig mot zoningrelaterade problem.

• Be säljarna att lägga till en klausul i försäljningsavtalet som garanterar att de erhållit de nödvändiga tillstånden innan de förbättrar fastigheten - och att de ansvarar för eventuella framtida böter som ska göra med dessa förbättringar.

• Hyr en advokat för att undersöka all tillåten användning av egendomen och lagenligheten av eventuella specifika ändringar du har i åtanke. Detta kan kosta runt $ 500, men om du planerar att hålla reptiler, säg eller bygga en separat lägenhet över garaget, så vet du i förväg om du tillåts.

• Gör din egen sökning. Vid stadens byggavdelning och zoneringskontor kan du granska tidigare bygglov och tillåten användning av fastigheten. En försiktighet, men: Du kan inte alltid lita på vilken stad tjänstemän berättar för dig. Och det faktum att de kanske har gett dig felaktiga uppgifter är inget försvar om du skulle komma i trubbel med zoningkommissionen. Se till att du får den mest aktuella informationen - inte alla städer är noga med att uppdatera zoningkodboken. Nya ändringar kan sitta i en inkorg någonstans väntar på att bli arkiverad. Det finns inget idiotiskt sätt att skydda mot lackadaisical filing clerks. Men åtminstone kontrollera datumet på kartan och kodboken och om de är över ett år, ring en medlem av zoningkommissionen för att se om det har gjorts några senaste ändringar.