15 Secrets ingen fastighetsmäklare kommer att berätta för dig
When a professional musician sits down at a public piano... (Oktober 2024)
Innehållsförteckning:
- Mäklare, mellan linjerna
- "Jag jobbar inte för dig."
- "Ett öppet hus är för mig, inte du."
- "Min kommission är förhandlingsbar."
- "Min stora agentur är inte mer kompetent-eller mindre dyr."
- "Du kommer att sluta huvudet med Zoning Board."
- "Du har inte gå igenom mig".
- "Min inspektör ser inte så bra."
- "Du kan sälja detta hus själv."
- "Jag vill ha din notering, även om du inte behöver mig."
- "Du kommer att skruva dig själv genom att underteckna detta kontrakt."
- "Jag gynnar de snabba pengarna."
- "Den garantin är värdelös."
- "Jag kommer inte att arbeta med en annan mäklare."
- "Dessa advokater tar mycket av sig."
- "En dålig säljare marknad betyder inte att du kan vara en girig blodsucker!"
Mäklare är inte lika lösa som de verkar vara. Lär dig precis vad mäklare säger till sig själva, men aldrig, någonsin för dig
Mäklare, mellan linjerna
Om du är en erfaren homebuyer eller säljare, vet du förmodligen redan detta: Mäklare är inte lika lösa som de verkar vara.
Naturligtvis kan de berätta allt som finns att veta om huset, från rotkällare till ändans klocka. De kommer att detaljera kvadratmottagningen till en bråkdel av en tum och berätta vad som kan påverka din hemförbättringsplan. De kommer även gärna coacha dig genom heminspektionsprocessen och erbjuda dig strategier för hypotekslån.
Men det finns mycket att de inte kommer att berätta för dig - hemligheter i handeln att de inte skulle våga låta en kund veta. Läs vidare för att lära dig vad mäklare säger till sig själva, men aldrig, någonsin för dig.
"Jag jobbar inte för dig."
"Fastighetsmäklare representerar inte i allmänhet köparen", säger fastighetsmäklare Barry Ansbacher i Florida. "Men köpare tror att de gör det."
När du ringer som svar på en noteringsmäklare eller visas på ett öppet hus, var klart på en sak: Den här personen är anställd av hemförsäljaren. Den säljaren kan vara en privatperson eller en företagsutvecklare - och de betalar agentens provision. "Mina kunder kommer att säga" Jag hade en mäklare ", säger Ansbacher, " men mäklaren representerade inte deras intressen. "
Om du vill vara säker på att du har en proffs som letar efter dig, anskaffa en köparens mäklare. Denna typ av agent tecknar sig för att arbeta uteslutande för dig oavsett affär du kan slå och kan hjälpa dig genom köpprocessen, från sökning för att erbjuda kontrakt till stängning.
"Ett öppet hus är för mig, inte du."
Ett öppet hus på ett ledigt hem kan tyckas äga rum för att rekrytera seriösa köpare, men dessa mottagningar är inte riktigt för säljaren. De tjänar agens långsiktiga plan.
"De flesta som dyker upp är" däcksparkare ", säger John Kavaller, en agent med Catskill Sales Associates Inc. i upstate New York. "Folk dyker upp för att få en känsla av marknaden eller grannskapet, men de är inte redo att köpa." De tenderar att logga in, turnera platsen och sedan ta av med agenten visitkort i handen.
Agenten gör ett försök att hålla kontakten med dessa dagsdagsköpare, i hopp om att stänga en överenskommelse längs linjen.
"Min kommission är förhandlingsbar."
Det visar sig att den vanliga 6-procentsprovisionen inte är så standard. Haggling över kommission är en vanlig praxis.
Kavaller säger att mäklareutbudet är "absolut förhandlingsbart från fall till fall. På en miljon dollar egendom kan vi vara villiga att släppa en hel del."
Letar du efter ett noteringsagent? Bargain-up front-med potentiella mäklare om deras ta. Erbjud en kommission som är tillräckligt stor för att ge agenten ett incitament att jobba hårt för dig, men känner dig inte knuten till 6 procent. Särskilt om du tror att ditt hem kommer att bli en enkel försäljning.
"Min stora agentur är inte mer kompetent-eller mindre dyr."
Boutiqueföretag marknadsför sig mot biggie-rivaler genom att noggrant välja de listor de erbjuder, erbjuda köpare personlig uppmärksamhet och, mer och mer, genom att erbjuda säljarrepresentation på en lägre provision. Detta gäller särskilt i stora städer, där tävlingen är hård.
Brooklyn fastighetsadvokat Howard Brickner säger att i New York City "de stora pojkarna verkligen håller sig till 6 procent. De har en bred netto och förstklassig marknadsföring på sina webbplatser - och du betalar för det."
Mindre företag kanske inte har det kända namnet eller döden av exklusiva, men de laddar upp sina listor till MLS, precis som alla andra. Och, Brickner säger, de är redo och villiga att göra lite avgift dickering. Så om kostnaden för att sälja din lägenhet gnuggar dig fel, överväga en liten kille.
"Du kommer att sluta huvudet med Zoning Board."
Förvänta dig inte en agent, om inte du är din vän eller annars en sann allierad, att varna dig om zoningpains som väntar dig om du köper den här egenskapen. Om du har ditt hjärta inställt på att göra ändringar på platsen, gör dina läxor noggrant och behärskar zoning labyrinten själv (eller betala en advokat för att avlägsna byråkratin). Allt från en floderdocka eller ett nytt tillägg, till ett trädhus eller till och med ett staket, skulle kunna styras av bevarandeanställningar, rättvägsbestämmelser eller andra regleringsregler. Det uttrycket "Vi ska korsa den broen när vi kommer till det", gäller inte här, om du inte är extremt flexibel.
"Akta dig för fastighetsmäklaren som säger, " Du kan göra vad du vill på denna plats, allt som krävs är pengar ", säger Delaware County, New York, mäklare Ron Guichard. Kommunala myndigheter och husägare föreningar är ställen att börja få den information du behöver.
"Du har inte gå igenom mig".
Något allmänt känt men nästan aldrig erbjudit den oerfarna säljaren av en agent är det faktum att du kan BYOB (Ta med dina egna köpare , det vill säga) till bordet och få runt att betala en provision om en av dem kommer igenom.
Men du måste förhandla fram det här innan du har loggat in med byrån. "Uppge några legitima köpare du själv har hittat innan du hyrde mäklaren", säger Memphis fastighetsadvokat John B. Philip. Du måste göra det skriftligt, som en del av kontraktet som de ber dig skriva under. Om du säljer till en av de personer som heter i klausulen inom vilken tidsram du förhandlar, säger Philip, "Du kommer inte att skylla mäklaren ingenting."
"Min inspektör ser inte så bra."
Varje fastighetsförsäljare har en heminspektör på sin ärm. "Några unscrupled agenter", säger New York Mäklare Guichard, "rekommenderar inspektörer som är nöjda med att fånga små problem och ignorera stora." Faktum är att heminspektörer, såväl som de som upptäcker och behandlar mögel- och termitproblem, klagar konsekvent på internetfora att de är svarta bollade av mäklare om de på ett tillförlitligt sätt hittar och exponerar problem - trots sitt eget ansvar för sina kunder.
Om du är en köpare, välj dina egna oberoende rekommenderade, licensierade inspektörer för att gå över ditt eventuella köp med en fin tandad kam. Sök experter som vet hur man känner igen problem och kan ge dig råd om vad det kommer att ta för att fixa dem.
"Du kan sälja detta hus själv."
FSBO, den mer och mer välbekanta akronym som står för "Till salu av ägare", fungerar. Säljare med uthållighet för att skapa en marknadsplan, lista ett hus online, fälta möjliga köpare svar, arrangera visningar och se en överenskommelse genom att stänga kan spara en bunt genom att sätta de pengar som skulle ha täckt agentens provision direkt i sina fickor.
Brooklyn Brickner säger, "Det finns mycket besparingar att ha. Nu med Craigslist och andra webbplatser är det enklare än någonsin tidigare. Men det tar en viss typ av person att hantera minutiae att försöka sälja en fastighet ." Bara inte alltid mäklare sorts person.
"Jag vill ha din notering, även om du inte behöver mig."
För vissa fastighetsmäklare står FSBO tyvärr för "Flag, Stalk, Bully and Outsmart." Om du listar din egendom på egen hand, klargör du att du är öppen för direktförsäljning endast genom att punktera dina annonser med frasen "Ingen mäklare, tack."
Akta dig för agenter som kommer att ringa dig ändå, låtsas att representera en köpare. De kan vara - men mer sannolikt ser de att få foten i dörren och övertyga dig om att lista huset med dem.
En annan säljare gambit är att undergräva ditt förtroende för din förmåga att kompetent göra affären. En agent kommer att berätta att huset är prissat för lågt och lovar att han kan göra bättre. Hyr en takranter i början av processen och du kommer att prisa ditt hus rätt.
"Du kommer att skruva dig själv genom att underteckna detta kontrakt."
Många av landet erbjuder fastighetsmäklare ett formulärdokument för både köpare och säljare att underteckna när en försäljning går i kontrakt. Dessa utskrifter innehåller ofta en bestämmelse som kallas en ansvarsfriskrivning, som säger att köparen inte litar på några muntliga uttalanden från säljaren eller fastighetsmäklare. "I själva verket säger Florida advokat Ansbacher, " köparen brukar vanligtvis nästan uteslutande på sådana löften. "
Ansbacher säger kostnaden för att få en advokat, vanligtvis omkring $ 500, ombord för att granska ett kontrakt innan du skriver det är en bra investering. Dessutom föreslår han: "Få allt skriftligt som tillägg till kontraktet (dvs. all poolutrustning ingår, säljaren kommer att omhäva väggarna) eller självständigt verifiera alla löften (dvs. ring zoningskortet för att bekräfta att zoomen tillåter hem för att utökas). "
"En av de största sakerna jag hör när jag litar på en tvist, " tillägger han, "är det att köparen är förvirrad på varför de inte var bättre skyddade av kontraktet." En köparens mäklare är en person som du kan använda för att se din rygg i denna typ av scenario.
"Jag gynnar de snabba pengarna."
Vad är bättre för en mäklare, ett dussin percolating försäljning på $ 300.000 vardera eller fyra potentiella $ 900K erbjudanden? Du kanske antar att färre transaktioner skulle vara sötare-mindre pappersarbete, trots allt - men eftersom en viss försäljning kan falla ifrån varandra, föredrar de flesta säljare volym till pris.
Och så, medan många agenter är seriösa i sitt löfte att få dig den bästa utbetalningen möjlig, är det inte nödvändigtvis i deras intresse att vänta på det allra bästa erbjudandet. "När noteringsagenter konkurrerar om ditt företag kommer de att prata om ditt vackra hus och det höga priset de kan få", säger advokaten Ansbacher i Florida. "När de har skrivit dig, det är när de nämner det gamla taket och säger att du ska släppa priset för en snabbare försäljning." Här betalar vi för en självständig bedömning pengar väl tillbringade. Ställ en fast frågepris och berätta för din mäklare att du sitter tätt.
"Den garantin är värdelös."
Utvecklare, och de agenter som representerar dem, kan erbjuda garantier för nybyggnation. Ansbacher, advokaten i Florida, säger att köpare är dumma om de finner mycket komfort i sådana garantier. "Definitionen av en" defekt "i dessa garantier, " säger han, "är så noggrant formulerad" att de flesta påståenden hamnar i ogill. Var försiktig med standardavtalet för någon ny utveckling du överväger att köpa in.
Alla byggentreprenader innefattar ett upphävande av rätten att stämma, vilket innebär att du vet, vem som ska bära kostnaderna för reparationer för skumd konstruktion. Få din egen advokat att ange den irriterande klausulen och förhandla den ur kontraktet.
"Jag kommer inte att arbeta med en annan mäklare."
I de flesta stater har en mäklare en juridisk skyldighet att informera en säljare om varje erbjudande som kommer in på en notering - om inte en säljare avstår från sin rätt till sådan kommunikation, väljer han att endast informeras om erbjudanden som totalt utgör en viss procentandel av Begärt pris. Fortfarande kan ett konkurrenskraftigt bud ibland falla genom sprickorna, speciellt om det skulle kräva att ett noteringsagent ska vara medmäklare. Det är alltid i en säljare som är intresserad att lägga fram ett erbjudande från en icke representativ köpare före en som arbetar med en köparens mäklare. Den andra agenten är trots allt i stånd att dela upp provisionen.
"En mäklare kan bli böter eller förlora sin licens för ett sådant missbruk, men det är inte så lätt att upptäcka de missgärda", säger en erfaren anonym fastighetsadvokat.
"Dessa advokater tar mycket av sig."
Ett antal avgifter är knutna till hemets stängning eller slutförsäljning. Dessa saker skiljer sig från stat till stat, men en av dem, försäkringen på fastighetsnamnet, är ofta dyr och kan förhandlas fram med din långivare. Mäklare är osannolikt att nämna din rätt att förhandla, eftersom de just nu tänker på lönechecken på den här tiden.
På vissa ställen står "så mycket som 70 procent av kostnaden för titelförsäkring för en provision som betalas till advokater eller titelagenter som hanterar dokumentationen", säger advokat Ansbacher i Florida. Köparen eller säljaren kan förväntas sparka in på dessa kostnader; Oavsett vad du är, ta reda på om du är ansvarig och instruera din egen advokat att trycka på en lägre provision.
"En dålig säljare marknad betyder inte att du kan vara en girig blodsucker!"
Du är på marknaden för något mansionisk, och du letar efter en stor affär - det är trots allt en köpares marknad. Försäkra dig om att listagenten inte cooing komplimanger bakom din rygg. En veteranmäklare från Fairfield County, CT, säger high-end budgivare, speciellt de som är unga, kaka och clueless till den stolthet som kommer med hemägande, är hänsynslösa och orealistiska. "De vill dra blod från säljarens åder, " Barbara Schmerzler, en ledande mäklare med amerikanska Homefinders. "De väntar på marknadens botten, som redan har passerat dem."
galleri bildspel bild galleri bildspel15 Sätt att berätta om ditt äktenskap kommer att överleva
15 Sätt att säga bortom en tvivlar på att ditt äktenskap kommer att vara länge tills döden delar dig.
7 stora fett lögner som kritiker kommer att berätta för dig
Har du märkt att alla är kritiker? Särskilt när du jagar en dröm har de betraktat som en "orealistisk fantasi.
Tit för tat: en New York fastighetsmäklare driver gränserna för företagens lojalitet.
Omsättning - det kanske är det som håller tillbaka ditt företag. Vad du behöver är ...
