Går, går, borta!

Köpa hus på auktion är den heta nya fastighetsutvecklingen

Illustration av Milan Trenc

De flesta köper några souvenirer när de spenderar en dag på New Jersey-stranden. Robert Cariola plockade upp ett hus. Cariola och hans fru tog en söndagsbiltur i augusti 2001 när de såg ett tecken framför en två våningar kolonialstuga, block från havet i Wildwood, och meddelade att huset skulle auktioneras den eftermiddagen. Utan nyfikenhet gick de in och hittade en elegant, århundrade gammal fiskarstuga som hade fallit i förfall. På en lark, Cariola fastnade för budgivning - och gaveln kom ner på sitt erbjudande om 48 000 dollar.

"Inklusive inköpspriset har jag lagt omkring 110 000 dollar in i huset. Sedan jag köpte det har det blivit en arg marknad där nere, så jag är mer än i pengarna på platsen", säger Cariola, en Philadelphia trafikpolitiker . Men han skulle aldrig ha köpt det om inte för auktionen. "Att köpa ett hus var det sista jag tänkte den dagen. Det var budet som gjorde det spännande."

Medan ingen rekommenderar att man köper ett hus som ett impulsköp, är det exakt den exhilaration som drivs av konkurrensen och den tantaliska utsikterna att hämta ett fynd - det har gjort bostadsauktioner till en varm biljett i fastigheter. Köpare spenderade 55 miljarder dollar på kommersiella och bostadsfastigheter auktioner i USA 2001, enligt National Association of Realtors. Det motsvarar nästan 7 procent av värdet av alla fastighetsaffärer.

Varje typ av egendom, från nybyggnation till historiska hem till hantverkare, finns på auktionsblocket. De viktigaste fördelarna för köpare: Så länge huset inte är i avskärmning tenderar auktionsköp att vara rena och snabba och stängas på ungefär halva tiden för en typisk fastighetsförsäljning. Alla som är intresserade av huset har lika stor chans att få det. och om anbudsgivare inte bärs bort, kan auktionsprocessen ge viss försäkran om att de inte betalar för fastigheten.

"Auktioner är transparenta", säger Dorothy Nicklus, som har genomfört hundratals som ägare till 24/7 auktionsförare (www.
247auctioneer.com), i Guttenberg, New Jersey. "När det finns tjugo personer som öppet erbjuder, kan köpare se vilket värde andra lägger på fastigheten, något som de aldrig kan vara säkra på när de blint sätter in ett bud utan auktion."

Det betyder dock inte att du borde vänta sig med att få ett hus på det billiga. Högbudet på de flesta auktioner är mellan 90 och 110 procent av vad egendomen skulle hämta om traditionella försäljningsmetoder användes, enligt branschbedömningar.

Illustration av Milan Trenc

Typer av auktioner

De bästa erbjudandenen kan fås på absoluta auktioner, som också är de vanligaste. Vid dessa börjar budgivningen på $ 1 och ökar tills ingen toppar det bästa erbjudandet, vilket säljaren är skyldig att acceptera. Under de rätta omständigheterna - säg att en massa andra önskvärda egenskaper kommer på marknaden den veckan, eller dåligt väder håller budgivare borta - det är möjligt att gå bort med ett fynd.

Andra typer av auktioner erbjuder säljare mer skydd. Auktioner med minsta bud anger en startpunkt för budgivning som vanligtvis ligger nära det pris som hyresgästen vill ha för fastigheten. Bokningsauktioner ger säljaren rätt att acceptera eller avslå det höga budet i upp till 72 timmar. Och i auktioner med dubbla bud begärs först och främst förseglade erbjudanden och högsta budet ställs som minimum i en öppen auktion. De flesta auktionsägare avskyr dock någon av dessa tillvägagångssätt, eftersom köpare tenderar att blyga undan dem. Endast absoluta auktioner genererar tillräckligt intresse och potentialen för den typ av budgivning som kommer att få topp dollar för hemmet.

Även om reglerna varierar från stat till stat, innan en auktion kan hållas, måste en titel och lien-sökning samt samtliga inspektioner vanligen slutföras. Auktionsägaren hanterar vanligtvis dessa detaljer och innehåller resultaten i ett "budpaket", tillgängligt på ett öppet hus eller direkt från auktionsföretaget. Eftersom köparen vet på förhand om det finns några komplikationer eller extrakostnader kring inköpet, faller få auktionsförsäljningar genom eller möter oväntade hinder. Evenemanget meddelas via lokala tidningar och radioannonser och auktionsföringswebbplatser. National Association of Realtors (www.realtor.org) upprätthåller också en lista över auktionsresurser.

För att delta i de flesta auktioner måste köpare preregistera med auktionsföraren, som bestämmer om de kvalificerar sig för ett inteckning och också lämnar in en insättning på några tusen dollar i kontanter eller en certifierad check som "allvarliga pengar" som återbetalas om de får inte huset. Den vinnande budgivaren har fem till 10 dagar för att få insättningen upp till standard 20 procent och måste stänga inköpet inom den period som anges i budpaketet, vanligtvis omkring 30 dagar.

Auktioner är relativt riskfria för köpare, säger experter om du följer två viktiga råd. Först undersök egendomen tillräckligt i veckorna fram till evenemanget - vanligtvis finns det åtminstone några öppna hus - för att vara säker på att du vill bo där. För det andra, bli inte så upptagen i spänningen i auktionen att du överstiger ditt förutbestämda avgångspris, det högsta belopp som du är villig att betala. Det beloppet, baserat på hemförsäljningstrender i grannskapet och dina egna budgethänsyn, måste också ta hänsyn till köparens premie, ofta cirka 10 procent, vilket tackas till det höga budet för att täcka kostnaden för auktionsförarens tjänster.

"Ett hem borde inte vara en spontan, känslomässig köp någonsin", säger Barry Baker, en veteranauktionör och ägaren till Greene County Realty i Xenia, Ohio. "Så även om du deltar i en auktion, mycket praktiska problem - vill vi spendera tjugo år här, tycker vi om grannskapet, kan vi ha råd med det? - Måste bestämma beslutet, inte en önskan att toppa killen bredvid dig."

Köpa avskärmad egendom

Många av "du kan göra som en bandit" missuppfattning kopplad till bostadsauktioner stammar från hype kring utestängning, som är hem som har återtagits av banker för icke-betalning av inteckningar, eller av kommuner för skatteminskning. Det finns dussintals webbplatser som lovar avskärmade hem för några tusen dollar på auktion. Sådana avtal är emellertid mycket mer komplicerade än annonserade och fastighetsmäklare varnar för att enskilda köpare borde rensa bort avskärmningsauktioner eller riskera att förlora mycket pengar.

Till skillnad från bostadsauktioner är utestängningar verkligen "som det är". Det finns ingen titel eller lien-sökning, och i många fall bor människor fortfarande i hemmen, vilket gör det omöjligt för potentiella köpare att se insidan. Dessutom måste den vinnande budgivaren normalt betala för huset inom några timmar efter auktionen. De pengarna är rutinmässigt bundna i sex månader eller mer fram till slutet, medan den nya ägaren avskyr egendomen från utestående lån och domar och kan till och med behöva vräka invånarna - som alla kan lägga till betydligt för kostnaden för huset. Och eftersom det belopp som är skyldigt på sådana egenskaper tenderar att vara högt i förhållande till deras värderade värde, säljer de flesta utestängningar endast för en marknadsandel på 30 procent. Vanligtvis anger banken eller kommunen öppningsbudet, vilket motsvarar hypotekslånet, sena avgifter, juridiska avgifter och skatter.

På grund av riskerna är de flesta uteslutande auktionsdeltagare professionella fastighetsspekulanter, som utredar rättighets-, titel- och hyresgäster och balanserar vad de lär sig mot det belopp som betalas på huset innan de bestämmer sig för att göra ett bud. "De framgångsrika framgångshistorierna du hör är om spelare som har gjort mycket läxor och vet fortfarande att de kommer att förlora några - och ibland förlora stora - i hopp om att vinna några, " säger Mike Steiner, VD för Absolute Foreclosures .com, i Davidsonville, Maryland. "Någon som letar efter en affärsavdelning på en plats att bo kommer bara inte att komma ut bland de välberedda hajarna."

Auktioner på webben

Just nu är Internet den ledande källan till information om bostadsauktioner, men under de närmaste åren är det sannolikt att bli ett nav för auktionsaktivitet. Det finns redan antydningar om vad som ska komma. På Ibidco.com auktoriserar nationella utvecklare som Beazer, Ryland och Taylor Woodrow regelbundet nya hem till cyberbidders som har blivit prekvalificerade och tilldelat ett kodnummer som låter dem delta i online-händelsen. Rbuy.com håller på att inrätta en webbplats där fastighetsmäklare kan auktionera sina listor över befintliga fastigheter. Eftersom alla händelser utom slutpriset utarbetas innan budgivningen börjar, är Rbuys mål att så småningom låta agenter göra en papperslös transaktion - kommunicera med köpare, säljare, bankirer och advokater via Internet - och slutföra det på så få som fem dagar .

Men alla online-satsningar kommer att behöva strida mot Ebay, webbens största auktionsförare, som också har börjat erbjuda hus. För att undvika att föregripa köpare och följa lokala fastighetslagar är Ebays nuvarande auktioner lite mer än listor som samlar köpare och säljare utan möjlighet att bjuda. Men ebay-tjänstemän har meddelat planer på att utöka webbplatsens fastighetsauktioner genom partnerskap med nationella myndigheter.

Naturligtvis saknar webbauktioner en kritisk del av hemköpserfarenheten: en chans att se ett hus på nära håll innan du bjuder. Virtuella turer och stillbilder är ingen ersättning. Därför säger de flesta auktionsexperter att onlineaktiviteter aldrig kommer att ersätta levande händelser. "Det ger mig en chill att kolla på en grupp nervösa budgivare och veta att en av dem kommer att äga detta hus om några minuter, säger auktionsföraren Nicklus. "Prata om omedelbar tillfredsställelse."

Säljer ditt hus på auktion

På en säljare marknad kan en auktion vara ett idealiskt sätt att få bästa dollar för ditt hus och undvika besvärande frågan om det första bra erbjudandet du får är det bästa erbjudandet du kommer att få. Med ett överskott av köpare jagar för få hem, kan nästan varje egendom dra en folkmassa på auktion. Och ju fler budgivare, desto mer sannolikt kommer det slutliga priset att överträffa det belopp du skulle få i en traditionell försäljning. Dessutom är en auktion en sluten process, vilket nästan garanterar att ditt hus kommer att säljas till ett visst datum.

Det första steget är att hitta en lokal auktionsförare. Det finns medlemslistor på webbplatserna för National Association of Realtors (www.realtor.org) och National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Leta efter certifiering från Certified Auctioneers Institute eller designation Accredited Auctioneer of Real Estate. Auktionsägare betalar vanligtvis en upplåningsavgift, varav allt från $ 500 till några tusen dollar, för att täcka de initiala kostnaderna för prekvalificerande potentiella köpare för hypotekslån, titlar och liensökningar, inspektioner, reklam och öppna hus. (Huvuddelen av auktionärens avgift kommer från köparens premie, vanligtvis 10 procent av sitt slutliga bud.) Även med en high-end auktionsförare och en dyr fastighet är kostnaden för säljare mycket mindre än en standard 6 procent fastighetsprovision .

De flesta auktioner tar ungefär 30 dagar att organisera. Om få köpare preregister under denna period kan en säljare göra bättre med en traditionell mäklare, eller riskera att bli mindre än topp dollar för hemmet. I allmänhet sker stängning på så få som tre till fyra veckor, enligt vad som anges i budpaketet, eftersom med mycket av den noggranna noggrannheten som redan är slutförd är det enda som finns kvar för köparen att slutföra hypotekslånsuppgifter.