Hitta en hyresgäst för att hjälpa till med din inteckning

Bo i dina drömmars hus medan en hyresgäst fyller räkningarna

Illustration av Alison Seiffer

Förra våren satte Matthew och Jennifer Rumain ut på jakt efter ett tre sovrum hus i den trendiga University City-delen av West Philadelphia. Föräldrar till a
4-åriga sonen, lockades de av grannskapets bra skolor, unga familjer och arkitekturen från början av seklet. Men de upptäckte snart att alla lämpliga egenskaper var utanför deras sortiment. "Vi stängdes av bostadsmarknaden", säger Matthew, en 28-årig annonschef. Det vill säga tills de hittade en 100-årig, tre-familjen tegelstenskrona för 270 000 dollar - två tredjedelar kostnaden för liknande enfamiljshus i närheten.

För några år sedan hade Rumänerna ansett att bli hyresvärdar en galen idé, men ekonomin på en het fastighetsmarknad förändrade sina tankar. Att köpa ett flerfamiljshus fick inte bara dem till ett grannskap som de annars inte hade råd med, det gav dem också tillräckligt med hyresintäkter för att täcka de flesta av de månatliga hypotekslånen.

Samma scenario spelar ut i Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York och andra storstäder där priserna på enfamiljshus går genom taket, stimulerat av urban revitalisering och historiskt låga räntor. För homebuyers villiga att ta på sig det extra ansvaret, kan en multifamily vara den mest ekonomiska vägen till deras drömhus. På Manhattan var det genomsnittliga försäljningspriset för en duplex för 2003 31 procent lägre än kostnaden för ett enfamiljshus (42 procent för tre till fem enheter), enligt Miller Samuel, en lokal fastighetsbedömningsbyrå .

Det beror på att de flesta inte vill ha huvudvärk att hantera hyresgäster, och många flerbostadshus är mer överskattade än enfamiljshus, säger Jonathan Miller, Miller Samuel. Men om du går in i det med dina ögon öppna - och speciellt om du kan göra några av reparationsarbetet själv - kan belöningarna långt överväga utmaningarna.
"Från en finansiell synvinkel finns det liten nackdel att äga ett flerfamiljshus", säger Bradford Hall, VD på Southern California-baserade bokförings- och konsultföretaget Hall & Company. I många fall täcker hyrorna två tredjedelar och ibland alla månatliga lånebetalningar. Och även innan du köper betalar hyror för att bankerna brukar betrakta en del av förväntade hyresbetalningar som extra inkomst. Det betyder att köpare av flerfamiljer är vanligtvis berättigade till större lån, vilket gör det möjligt att köpa en dyrare egendom.

Det finns också skattefördelar. För IRS-ändamål är huset indelat i den mängd utrymme som husägaren bor i och det utrymme som hyresgästerna upptar. Till exempel, om du äger en 3000-kvadratfot tvåfamilj och en hyresgäst upptar 1 000 kvadratmeter, är en tredjedel av alla utgifter - hypotekslån, fastighetsskatt, verktyg, landskapsarkitektur, externa förbättringar och liknande - tilldelade till hyresgruppen och subtraheras från hyresintäkter. Även avdragsberättigande är avskrivningar på enheten (i huvudsak ersättning för slitage) plus 100 procent av pågående reparations-, underhålls- och ersättningskostnader som särskilt är avsedda för uthyrningen, till exempel en ny vattenvärmare, mattrengöring eller färska lackfärg .

Med en sådan mängd kostnader visar många husägare en förlust från sina hyresfastigheter, som de vanligtvis kan skriva ut på sin skattesedel. "Med ett flerfunktionshem kan en individ njuta av reell inkomst som betalar sina hushållskostnader och ett kraftigt skatteavdrag som genereras av denna inkomst", säger Norm Bour, en hypoteksmäklare som värd The Real Estate and Finance Hour, en nationellt syndikerad radioprogram baserad på i södra Kalifornien.

Från MultiFamily till ett eget hem

Samtidigt som man hanterar två hyreslägenheter tar upp en stor del av Rumains tid, har de inget så mycket eftersom de anser att det bara är tillfälligt. Om några år, som deras familj växer, planerar de att ta över en av hyresenheterna för sig själva. Och längs linjen kan de bestämma sig för att omvandla hela huset till en enfamilj, i vilket fall de kommer att bli berättigade till ytterligare en skatteskatt: När det kommer dags att sälja, kommer Rumains att få full kapitalvinstskatt undantag för vinster på upp till $ 500.000 (250.000 dollar för enstaka filers), så länge de använder hela huset som sin primära bostad under minst två av de fem år som föregår försäljningen.

Ett annat långsiktigt tillvägagångssätt är att konvertera hyreslägenheterna till bostadsrätter, ett drag som är tillåtet i de flesta bostadsområden som är zonade för flerfamiljshus och säljer de enskilda enheterna. Det är strategin Kevin och Jennifer Deblear överväger. Paret köpte nyligen en tvåfamilj 1905 Queen Anne för drygt 300 000 dollar i Bostons Dorchester-kvarter, där en genomsnittlig enfamiljshus kostar mer än 400 000 dollar. "Om vi kondolerar och säljer en lägenhet, skulle det troligen betala tillbaka hela vår inteckning, " säger Jennifer. "Om vi sålde båda lägenheterna kan vi kanske köpa ett enfamiljshus i grannskapet, som var utom räckhåll när vi köpte huset vi är i nu."

Eftersom fastighetsvärden fortsätter att stiga i stadsområden när de anses vara "övergångs" kommer flerfunktionshus i allt högre utsträckning att se ut som om man inte kan missa fynd. "Vi känner oss lyckliga", säger Matthew Rumain. "Arbetsmarknaden stinker och du vet aldrig vad som kommer hända i livet. Men vi har nu säkerhet att veta att vi kan betala vår inteckning, höja och utbilda vårt barn bra och leva i den typ av hem vi kan vara stolta över ."

Hyresvärdens verklighetskontroll

Att bli hyresvärd är inte för alla. "Det är ett heltidsjobb", säger Vito Simone, en mäklare på Simone Real Estate i Baltimore, Maryland. "Du måste vara beredd att hantera regelbundet underhåll, nödreparationer, samtal från hyresgäster hela tiden, och ibland måste du ge upp dina dagar för att arbeta i huset." Men den yttersta utmaningen för någon hyresvärd är att hitta goda hyresgäster som kommer att betala hyran i tid. Dina chanser förbättras om du följer dessa riktlinjer.

Gör en noggrann bakgrundskontroll av potentiella hyresgäster. Undersök deras kredit; prata med tidigare hyresvärdar och nuvarande arbetsgivare, och, om möjligt, besöka dem i deras hem. Beställ kreditrapporter från ett av de tre stora kreditrapporteringsbyråerna: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; och Trans Union, 800-916-8800.

Lita på din magkänsla. Någon kan se bra ut på papper, men om dina personligheter kolliderar, frågar du om en värld av ont. Kom ihåg att du kommer att dela ditt hem med den här personen.

Sätt det skriftligt. Ett undertecknat leasingskydd skyddar både hyresvärd och hyresgäst om problem uppstår. Dokumentet ska beskriva hyrans löptid, månadsavgiften, beläggningsbegränsningar, om husdjur eller rökning är tillåtna, insättningskrav och vem ansvarar för allmänna underhålls- och nyttjebetalningar.

Undvik huvudvärk vid screening av potentiella hyresgäster, samla hyror och fälta klagomål genom att anställa ett ansedd förvaltningsbolag. De flesta företag tar ut 7 till 10 procent av den månatliga hyran.

Var inte en do-it-yourselfer om du inte är säker på att du kan hantera jobbet. Att anlita en professionell rörmokare eller elektriker bör se till att jobbet blir gjort rätt första gången, hålla hyresgäster nöjda och sparar dig besväret med repeterande besök.

Täck dig själv. Köp en omfattande husägares policy för förluster som orsakas av brand, väder, inbrott, vandalism och personskador. Köp även utökade servicegarantier för apparater installerade i hyresenheter.

Förutse det oväntade. Tuck 10 procent av varje månads hyran till ett separat bankkonto för att täcka reparationer relaterade till uthyrningen.