Är du någonsin för gammal för att få en inteckning?

Om du köper eller refinansierar kan svaret överraska dig

Oavsett om du letar efter hjälp med att finansiera den viktorianska fixaren-övre av dina drömmar, tappa värdet på huset där du har varit i åratal eller utnyttja priser som fortfarande ligger nära historiska nedgångar, kan du bli förvånad över hur inteckning långivare räkna med äldre låntagare.

• Ålder spelar ingen roll. Kontantintuitiv eftersom det kan låta, är din låneansökan om ett pant som ska återbetalas över 30 år detsamma för långivare om du är 90 år eller 40 år. En webbsida av federala borgerliga lagar, däribland lagen om lika möjligheter och rättvisa bostäder Lag, gör det olagligt för en borgenär att diskriminera på grundval av en vuxnas ålder.

• Att vara skuldfri kan utgöra ett problem. Greg McBride, ekonomichef på Bankrate, säger att ett oväntat hinder kan vara att du inte har ett kreditbetyg om du inte nyligen varit i skuld. "Det brukade vara att du såg att gå i pension utan skuld. Du kan ha en bra kredithistoria, men om du inte är med i kreditspelet räknas inte debetkort, och du har betalat ditt billån, du har betalat ditt lån ge dig en poäng. Det är en av anledningarna till att använda ett kreditkort även om du betalar av det helt varje månad, så att du har aktiva kreditlinjer för att visa en aktuell kredithistorik. "En stark kreditpoäng kan innebära att du kommer att bli godkänd med bättre upplåning Betygsätta.

• Pensionsinkomst är fortfarande inkomst. Hypotekstillämpningar börjar vanligen med frågor om inkomst för att dokumentera hur du ska göra månatliga betalningar. I stället för den anställdas lön och W-2 kan pensionärer tillhandahålla en socialförsäkrings- eller pensionsbidragsbrev. Inkomstkällorna, till skillnad från din kreditpoäng, påverkar inte beräkningen av hur mycket skuld du kan bära, enligt Bill Banfield, VD för Capital Markets på Quicken Loans: "Vi har inte olika riktlinjer baserade på yrke eller sysselsättning. "Fannie Mae och Freddie Mac, som i stor utsträckning ställer normerna för den sekundära marknaden för inteckningar, kräver vanligtvis att månatliga bostads- och skuldkostnader (inklusive fastighetsskatt och husägares försäkring) står för högst 50 procent av månadsinkomsten.

• Ditt sparande kan fungera som inkomst. Specialiserade hypotekslånsgivare som ofta är förknippade med börsmäklare som Merrill Lynch och JP Morgan tillgodoser rika med alternativa former av försäkringsgarantier av några av samma slags 15- och 30-åriga inteckningar. Om du har investeringar, fråga företaget där de hålls om inteckningar. Morgan Stanley Private Bank har till exempel en Asset Pro-Forma-metod för att tilldela intäkter från investeringskonton, så att rikedom kan kvalificera dig för en inteckning, även om du är utan inkomst. Ett investeringskonto på ett miljon dollar med aktier och obligationer kan typiskt beräknas som motsvarande 35 000 dollar per år i inkomst (utgår från 5 procent av årslön, efter en konservativ 30 procent rabatt på marknadsrisk). Låntagaren är inte skyldig att betala i dessa tillgångar. Investeringarna används bara för att visa förmåga att göra hypotekslån. En annan branschperiod för denna typ av lån är "tillgångsförlustslån."

Dessa antaganden är faktiskt mer konservativa än Fannie Mae och Freddie Mac-riktlinjer, som också används av hypotekslånsgivare över hela världen. Fannie och Freddie-reglerna kan kvalificera samma investeringskonto för miljoner dollar, det kan vara pensionssparande i en IRA eller en 401 (k) -om en "treårig fortsättning av inkomst." Med hjälp av denna matte kan miljon dollar konto, uppdelad i tre år, motsvarar en årlig intäkt på 233 333 dollar (1 000 000 USD mindre 30 procent rabatt på marknadsrisker, uppdelad i tre år).

• Du behöver inte lägga ner 20 procent. "Myten är fortfarande där ute", säger Quickens Banfield. "Men Fannie och Freddie-programmen möjliggör inteckningar som är 97 procent av ett heminköp. FHA-hypotekslån går till 96, 5 procent. Veteransförvaltningen kommer att göra 100 procent. "

• Reverse mortgages kan vara legit. De kan vara en livsnyckel för pensionärer som behöver knacka på eget kapital för bostadskostnader, och enligt Svenja Gudell, Zillows chefekonom, "Boomers har i genomsnitt drygt 125 000 dollar i hemmajägenhet." Ett "utlåning" -lån eller Hemma kreditkrediter kan också trycka på detta värde. Men i stället för att betala lånet över tiden - som i en typisk 15- eller 30-årig inteckning - den omvända hypotekslånsförbindelsen, med det växande lånet att återbetalas när låntagaren flyttar ut eller dör. "Dåliga aktörer har givit omvända hypotekslån ett dåligt namn", säger Bankrate's McBride, "men produkten är bra." Låntagare måste vara minst 62 år och måste genomgå omvänd hypotekslån. Spelare som erbjuder Home Equity Conversion Mortgage (HECM) via Federal Housing Administration inkluderar Quicken Loans 'One Reverse Mortgage. VD Gregg Smith säger, "hemmet borde vara en viktig tillgång i planering för pensionering."