Ska du konvertera ditt garage till bostadsutrymme?

Garageomvandling. Getty / H. Armstrong Roberts Classic Stock

Vill du ha 400 kvadratmeter boyta? Du kan ha hittat det. Det kallas garaget. Och det är ledigt utrymme. Eller är det?

När rymden blir tätt blir trånga husägare desperata för sätt att skära ut utrymme från ingenting. Garageomvandlingar finns i överflöd i områden där fastigheter är dyra och grannar är nära. Garageomvandlingar verkar vara den klassiska "Sure, I can do it myself" home remodel project.

Med ingenting på din väg som de orubbliga bärande väggarna, och med lådan som synes redan på plats, känns det som att ingenting kan gå fel. Inte så fort där, dock.

Liksom raffinerade källare, verkar garager som "hittat utrymme". Det är där jämförelsen slutar.

Ombyggnad av ett garage kräver mer hänsyn än att refiniera en källare på grund av betydande nackdelar. Med ombyggnaden av källaren kan du knappast gå fel med att lyfta ett oanvändbart mörkt utrymme till en som är lätt och användbar. Lite är förlorat. Med garaget handlar du ut ett utrymme som är användbart för en sak (förvaring av bilar, lådor, etc.) för ett utrymme som kan användas för en annan sak (levande). I bästa fall är det en en-mot-en-handel. I värsta fall devalverar du ditt hus.

Fastighetsmäklare tenderar att hålla med om att garageomvandlingar inte lägger till hemmets totala fastighetsvärde.

Garageomvandling är ett förslag på netto-noll när det gäller att öka fastighetsvärdet:

• Gain : Boendeområde, men ett område som kan locka till sig några få köpare.
• Förlora : Parkeringsutrymme, men ett utrymme som köpare generellt lägger premie på.

Ändra utrymme för bilar till konditionerat bostadsutrymme åberopar juridiska frågor.

Kalifornien-baserad advokat Andy Baker specialiserar sig på frågor som rör olagliga garageomvandlingar.

På hans webbplats påminner han oss om att

När användningen av garaget ändras till ett beboeligt utrymme betraktas det som ett nytt "konditionerat utrymme" som krävs för att följa specifika tekniska och juridiska standarder som inte tidigare var nödvändig. De flesta byggkoder kräver tillstånd att "konstruera, förstora, ändra, reparera, byta beläggning" och även "installera alla el- eller rörsystem. "

I många samhällen är dessa miniminormer:

• Windows : Lägg till tillräckligt med fönsterutrymme för att ge naturligt ljus och luft. I vissa kommuner betyder detta 5 5 kvadratmeter eller en procentandel av det totala garageutrymmet.
• Tak : Behåll 7. 5 'minsta takhöjd.
• Värme : Ge uppvärmning för att bibehålla 70 grader F. Ombyggnadsuppvärmningsalternativen omfattar utbyggnad av befintliga centralvärmekanaler och montering av elbänk eller fläktstyrda väggvärmare.
• Ljus : Lägg till minst en väggstyrd ljusbrytare. Bra sak: du har redan en.
• Utgångar : Lägg till eller byt vägguttag så att de betyder minsta avståndsstandard (i princip behöver ingen ledning nå längre än 6 fot för att nå ett uttag).

Det handlar inte bara om bilar: det handlar om att lagra de stora och mindre än vackra sakerna i våra liv.

Tänk på att garage används för mer än bara parkering av bilar.

Garager är platser där vi lagrar gräsklippare, juldekorationer, cyklar, upprullade mattor, avvecklade barnleksaker och andra stora föremål som inte passar (eller borde inte passa) i våra hem. Även om du inte har något emot att bli av med detta förråd, kommer efterföljande köpare av ditt hem noga att tänka på.

I många städer, när du tar ut en parkeringsplats, måste du byta ut den med en annan parkeringsplats på gatan.

Tillfredsställer ditt garage zoneringskrav för parkeringsplats? En Redfin-kommentator, en före detta kriminalvårdspersonal, säger att "I vissa kommuner uppfyller garaget det enda på plats som krävs parkeringsplatser och eliminerar det utrymme som kan vara ett kodbrott." San Diego är ett exempel på en stad som, avgifter för att kodifiera ändringar 1992, tillåter inte garageomvandlingar om parkeringsminimum inte uppfylls.

Utöver legaliteten måste du göra ännu mer för att göra din garageomvandling verkligen, verkligen beboelig:

• Isolera : De flesta garage är inte isolerade. Gipsmur, om den redan är installerad, måste avlägsnas och isolering installeras.
• Golvhöjd : Garager tenderar att vara lägre än huset. Medan det inte är nödvändigt, har ditt hem fördelar om du matchar golvhöjder genom att lägga till sliprar för att höja golvbeläggningen ovanför betonggolvet.
• Golvbeläggning : Kallas också ett golv på golvet, det här är det synliga golvet som du går på.
• Ny gipsskiva eller avsluta jobb : Garagegips installeras vanligen som en eller två slutkvalitetsnivåer. Om du råkar ha isolering bakom det, kan du lämna gipset på plats men ta upp det till nivå fyra.
• Garagedörr : Lämna garagedörren på plats eller byt ut den med en vägg? Se nedan för garageportens överväganden.
• Ruta ut ojämna områden : Ej bärande väggar bör läggas runt områden som du inte vill synas i ett vardagsrum - vattenvärmare, ugn, tvättstuga mm

>