Renoveringar som ger dig en avkastning på din investering

Överst på listan: kök och badrum. Poolar sjunker till botten, dock.

Illustration av Sarah Wilkins

Illustration av Sarah Wilkens

Det är den grundläggande frågan för alla som någonsin har påbörjat en bostadsrenovering: Hur sannolikt får jag pengarna tillbaka när jag säljer mitt hus? Det finns inget enkelt svar, för det som en köpare kan vara villig att betala beror på många faktorer - allt från val av projekt till material som du använder till värdet av andra bostäder i ditt grannskap. Men det är viktigt att ha en uppfattning om vad dina förbättringar kan vara värda. Om du vill investera mer än du kan hoppas att återhämta sig eftersom du älskar ditt hus och planerar att leva i det länge, så är det bra. Men överväga följande riktlinjer och du kommer att undvika obehagliga överraskningar när det är dags att sätta upp det för försäljningstecken på gräsmattan.

Projekt som betalar
Inte alla ombyggnadsprojekt skapas lika. "Folk som köper ett hus ser först ut i kök och bad", säger Kermit Baker, chef för remodeling futures-programmet vid Joint Center for Housing Studies vid Harvard University. Så medan dessa rum kan vara det mest kostsamma att göra om, är de mer benägna att betala för sig själva. Läggande av rum, till exempel ett familjerum eller en master-svit, tenderar också att gå bra vid återförsäljningstiden: Större bostäder anger högre priser.

Vid andra änden av spektret återvänder simbassängerna knappast någonsin deras kostnad, eftersom många köpare inte är villiga att skölja ut mer för ett hus bara för att förvärva vad de anser vara underhållsbrist. Hemkontor tenderar att vara avkastning av samma anledning: Endast en handfull köpare vill ha ett rum utformat för att fungera. (Tänk på det här sättet: Hur högt är ett bidrag du vill vara villig att betala för en konvertibel om du aldrig kommer att lägga toppen?)

Och bara för att ett projekt är dyrt betyder det inte att det kommer att betala tillbaka mer. Ofta kan små förbättringar ge stora utdelningar. Enligt Remodelingmagasinens årliga analys av kostnad mot värde, kommer ett kök "ansiktslyft" - målning, raffinaderytor och uppgraderingsapparater - mer än en fullständig redesign. Nyckeln till att spendera mindre är att spendera det klokt. "Om du tar $ 20.000 och spenderar det på ett kök i ett kök, kan du få det att se en miljon gånger bättre, säger Remodeling, senior redaktör Jim Cory, som övervakar undersökningen. "Design och produktval är nyckel."

Stilar som är sist

Även när ditt ombyggnadsarbete är en tilltalande förbättring för de flesta köpare, lägger den till lite värde om det görs för att bara din smak. "Du kanske vill ha ett rum i ditt hus i form av en katt eller en mus, men kan du hitta en köpare som vill ha det?" säger Gopal Ahluwalia, forskningschef vid National Association of Home Builders. "Du måste tänka bakom dig att du kommer att behöva sälja en dag."

Om du bor i en Craftsman pärla och vill tacka på ett familjerumstillägg, till exempel, håll designen i harmoni med det ursprungliga utseendet. Det gäller höjden på taket samt stilen på fönstren och listorna. "Du vill inte förlora husets integritet", säger Bobbi Chasin, en fastighetsmäklare i Evanston, Illinois. "Att lägga en stor låda på baksidan av huset kommer att förstöra hela utseendet."

Detsamma gäller även för mindre projekt. Till exempel, när du väljer köksskåp, bänkskivor och golv, syftar du till klassiska eller neutrala färger och stilar. "År sedan hade jag en klient som ville ha ett lila kök, för att matcha den lila injekteringen på hennes eldstad, säger Mark Scott, en remodeler i Bethesda, Maryland. Scott argumenterade strängt emot det, men husägaren insisterade på att hon planerade att stanna kvar i huset för resten av sitt liv. Om du inte kan göra den typen av engagemang, förvänta dig inte att någon annan betalar för dina unika och funky val.

Grannskapet

Innan Kevin och Julianne Warren tillbringade 42 000 dollar för att ombygga köket i sitt snyggt detaljerade 1950-talet ranchhus, var hemmet förmodligen värt omkring 150 000 dollar. Men deras läge, Forest Hills-delen i Grand Rapids, Michigan, gav dem förtroende för att förbättringarna var en smart satsning. "Det här är en high-end grannskap för skolor. Alla försöker komma in i det här området, säger Kevin.

Ännu bättre är Warrens hem omgiven av fastigheter värd $ 200.000 eller så. Det betyder att de inte har prissat sig själva ut från den lokala marknaden, vilket är ett mycket viktigt övervägande med eventuella ombyggnadsprojekt. "Ska du göra arbete som gör ditt hus värd 300 000 dollar när det sitter i ett 100 000-kvadratkvarter?" frågar Israel Ramos, en fastighetsmäklare i Phoenix, Arizona.

"Överskrid inte taket för grannskapet, eller du kommer inte få pengarna tillbaka." Precis som ditt hemkostnad borde vara i linje med ditt grannskap, bör dina förbättringar vara i linje med värdet av ditt hem. I Seattle upptäckte fastighetsmäklare Kay Rigley nyligen att en tidigare kund tillbringade 90 000 dollar på ombyggnad av två badrum, komplett med uppvärmda golv och italiensk kakel. "Jag sa, " Jag önskar att du hade pratat med mig först ", säger hon. Mellan vad de betalade för fastigheten och andra förbättringar spenderade ägarna mer än en halv miljon dollar på ett hem som Rigley uppskattar är värt högst 450 000 dollar.

Regionen
Vilken del av landet du bor i påverkar flera ombyggnadsbeslut. Arbetskraft tenderar att vara billigare i söder än nordöstra, till exempel - tillräckligt för att Remodeling årliga undersökningspriserna samma sovrumssvit på $ 59, 401 i Louisville, Kentucky och $ 73, 814 i Westchester, New York. Lokala faktorer påverkar också efterfrågan. Köpare överallt kommer sannolikt att ha ett nytt, välutrustat familjerum. Men eldstäder säljer bättre i norr än i söder, och däck lägger mer värde i varmare klimat. Det finns inga hårda och snabba regler, men att hålla koll på lokala trender är ett bra sätt att se till att dina val vädjar till husjägare.

Marknaden
Där regionala skillnader verkligen spelar in är på fastighetsmarknaden. Om bostäder är i stor efterfrågan är köpare sannolikt villiga att betala mer för dina förbättringar. Bethesda byggare Scott säger att han faktiskt fakturerat $ 300.000 för ett utökat kök, frukostrum och studera - den dyraste renoveringen per kvadratmeter han någonsin har gjort. Men paret fick pengarna tillbaka när de köpte ett ännu större hus förra året. "Runt Washington, DC, området är det annorlunda än Missouri, " observerar Scott. "Folk betalas för mycket pengar för att vara här."

Var försiktig, dock. Även på en stark marknad kan du renovera. Brett Weinstein, en fastighetsmäklare i Oakland, Kalifornien, har bott genom bostadsboomen i Bay Area. Medan priserna förblir höga säger han att "om någon betalade 200 000 dollar över det förfrågade priset förra året köpte de när marknaden var röd het. Så om de vill spendera 60 000 dollar för en köksmodellering, kommer de att behöva bo där lite längre för att se pengarna tillbaka. "

Tidslinjen

Som Weinstein påpekar, ju längre du stannar i ditt hus, desto mer sannolikt är du att återhämta dina kostnader. Med hushållspriserna stigande cirka 5 procent per år, kommer din utlägg till slut att absorberas i ökningen av fastighetsvärdet. (Plus, du kommer att kunna njuta av dina renoveringar för de här åren.) Några försiktighetsåtgärder: Det finns ingen naturlig lag som säger att priserna måste gå upp, så beror inte för hårt på den årliga stöten. Och kom ihåg att livet ibland kan kasta en kurva, och du kanske måste sätta ditt hus på marknaden tidigare än väntat.

För vissa projekt arbetar tiden också mot dig. "Det finns stilistiska avskrivningar", säger Harvards Baker. "Alla kramar är nu för att slå ner väggar och göra stora rum, men tio år från nu kan det inte vara så." Kök och badrum är särskilt benägna att se daterat, eftersom alla som har blancherat på att upptäcka avokado-gröna apparater i sitt drömhus kan berätta.

Det oväntade
Om du tror att ett projekt kommer att betala för sig själv, men bara knappt, var förberedd för att något tippar balansen mot dig. Hemmetrenovering är skiftande med "dolda" kostnader: de extra kostnaderna när ett projekt tar längre tid än planerat experternas avgifter för test av asbest eller värmeförlust de månatliga räntebetalningarna för ett hemkapitallån. För att inte tala om högre fastighetsskatt kan du behöva betala när ditt nya och förbättrade hem är omvärderat.

När allt är sagt och gjort, rådgör de flesta experter mot bostadsförbättring som en investering. Var smart om vad du spenderar säkert. Men ett nytt däck är inte en fond. Fastighetsmäklare Chasin föreslår att när du har gjort dina läxor, gör dina beslut baserat på vad du vill ha och vad du har råd med. "Jag hade en lista där mannen hade tagit en förtidspension, så hans fru övertygade honom att sätta in ett mycket dyrt hemkontor för $ 50 000. I slutändan flyttade de till Florida och de fick inte pengarna ut ur det här hemkontoret, Säger Chasin. "Men hon bryr sig inte. Det gjorde honom glad."

Återbetalning av projektet
Sedan mitten av 1980-talet har Remodeling Magazine gjort en årlig analys av kostnad mot värde för bostadsrenoveringsprojekt runt om i landet. Genom att stämma fastighetsmäklare och bedömare i olika regioner bestämmer redaktörerna hur mycket projekt som kostar att fullborda och hur mycket de förbättringar som kan läggas till ett huss försäljningspris ett år senare. Rapporten anses allmänt vara den mest auktoritativa studien av ämnet. Men även Jim Cory, redaktören med ansvar för undersökningen, medger att det bara går så långt. "Vi ger ett riktmärke med vår studie", säger han. "Ärenden måste avgöras individuellt."