Hur man bygger ett rumstillägg - arbetar med entreprenörer

Byggnad Titta på rumtillägg under uppförande. Steve Cole / Getty Images

Ett rumstillägg kan bara vara lösningen på dina rymdproblem. Mindre än en fullblåst tillägg, mer än att renovera befintligt utrymme, passar rumstillägg för många husägare, både vad gäller utrymme och kostnader.

Kryddat entreprenör Larry Mock, ägare till Portland Oregon Cascade Custom Remodel & Construction, erbjuder råd om att bygga ett rumstillägg. Mock har fyra decennier av erfarenhet inom byggbranschen.

1. Även entreprenörer vill att du får 2 eller 3 andra bud

Även om det verkar förvirrande, vill de flesta entreprenörer inte att du ska anställa dem för det här galna företaget om du inte är 100% säker. Om du hoppar på den första entreprenören som kommer, kan du få kalla fötter senare. Entreprenörer vill inte vara den första du väljer. i stället vill de vara det valda resultatet efter all din noggranna forskning.

Mock säger:

Jag föreslår intervjuar 3 till 6 entreprenörer, och sedan kontrollerar de senaste 10 projekten entreprenören har slutfört. Man bör också kolla med sin statsentreprenörs styrelse för eventuella klagomål där. Angies lista och LinkedIn erbjuder också sätt att kolla på entreprenörer.

2. För många bud kan vara för mycket

Uppkalla över 5 eller 6 bjudar bort tid - din tid och entreprenörerna. Mock rekommenderar:

Budgivning är en tidskrävande och dyr process. Snälla slösa inte entreprenörernas tid genom att ha 6, 7 till 8 entreprenörer bud på samma jobb. På ett enkelt badrum investerar jag personligen 4 till 6 timmar, de andra delarna, ytterligare 8 till 12 timmar … Vid $ 50 per timme, vilket är lågt med några standarder för vad vi gör, representerar det $ 600 till $ 900 i tid. Personligen kommer jag inte att bjuda mot mer än två andra och många gånger kommer inte att buda alls.

3. Goda bud kommer att vara nära sammansatta

Om du har valt entreprenörerna bra, kommer de flesta buden ganska nära inom samma område:

Den punkt jag gör här är att i min 40 års renovering har entreprenörer som har Samma passion och beslutsamhet som vi har är i allmänhet mycket nära vårt pris.

4. Var försiktig med de faktiskt låga buden

När du får det för låga budet kan det vara en indikation på ett problem. Det kan inte nödvändigtvis indikera en bluffoperation. Det kan bara betyda att entreprenören inte fullt ut förstår vad du vill och bjuder utifrån en nedskalad idé om din vision. Mock rekommenderar:

Det sista som en husägare vill ha är det lägsta priset eller en entreprenör som går ut för att bjuda på att få lägsta priset i varje kategori.Detta är ett recept på katastrof.

5. Ta bort känslor från processen

Entreprenörer är verksamma inom konstruktion och ombyggnad, inte barnläkare, psykolog och terapeut. Han säger att:

Remodeling handlar mer om känslor än någonting annat. Ja, vi måste behålla högkvalitativa, förutsägbara och rimliga scheman och slutligen ett rimligt pris. Många väljer en entreprenör baserat på deras första intryck eller det lägsta budet, vilket du och jag båda vet att detta tillvägagångssätt kan skapa en mängd problem.

6. Avgas Alla andra alternativ Första

Rumstillägg är inte ditt första alternativ; De är ditt sista alternativ.

På grund av priset och komplexiteten att bygga ett rumstillägg bör du uttömma alla möjliga lösningar på ditt utrymme och levande problem - innan du utför projektet.

• Kasta: Det finns en struktur som är ca 12 fot lång och 8 fot bred, som är mycket billigare än varje rumstillägg du kan bygga. Denna struktur kallas en rolloff-container eller Dumpster. Fyll det med onödigt hushållsdetritus innan du ens överväger ett rumstillägg.
• Omorganisera, organisera: Organisationssystem för klädselverk gör underverk för röriga sovrum.

7. Du måste kunna arbeta med entreprenören

Med ett rumstillägg är det viktigt att du får entreprenören rätt.

Din relation med denna entreprenör hänger på hur bra dina personligheter mesh. Men förvänta dig inte att bli stora kompisar under det här projektet. Det här är främst ett affärsförhållande.

Huvudfrågan är entreprenörens rykte och hur ägarna känner sig om honom / henne. När allt kommer omkring kommer den entreprenören att bli en familjemedlem för den bättre delen av 4 till 16 veckor beroende på omfattningen av arbetet. Att ha en entreprenör med en bra rep och att de känner sig bra kan leda till ett framgångsrikt projekt för alla berörda.

8. Solstolar är inte ett acceptabelt ersättare

Ingen tvekan om det: solrummen är attraktiva. De kostar mindre än fullskaliga rumstillägg, och de ger dig lika mycket kvadratmeter.

Men solrum är bara det: sol rum. De flesta har inte VVS, duschar, badkar, toaletter och andra viktiga tjänster. Mest signifikant är de vanligtvis inte konditionerade (uppvärmning och kylning).

Bygg en solrummet om du vill ha en vinterträdgårdstyp, men inte för att du tror att de kommer att ersätta ett verkligt tillägg.

9. Om återförsäljningsvärde är din sak, kontakta en fastighetsmäklare eller takranterare.

Lägger du på rumstillägget helt för din egen fördel? Eller bryr du dig om återförsäljningsvärde när det kommer dags att sälja?

Även om du inte kan göra saker bara till förmån för någon namnlös, ansiktslös potentiell köpare någon gång i en avlägsen framtid, behöver du tänka på återförsäljningsvärde. Inte alla rumstillägg ger tillbaka tillfredsställande återförsäljningsvärde.

Fastighetsmäklaren som sålde hemmet till dig kommer mer än gärna att berätta för dig hur det här extra kvadratmottagandet (och vilken typ av kvadratmeter du tänker på) kommer att gynna dig på lång sikt.

10. Inse att du bygger ett mini-hus

Ett rumstillägg innebär alla samma saker som du hittar i nybyggnation: fundament, sidfot, inramning, zonering, tillåter, VVS, golv, VVS, el, nya fönster, etc. Listan fortsätter och fortsätter.

Även om du bygger ett bra rum eller vardagsrum (t.ex. ett rum utan tjänster som rörmokare), har du fortfarande andra tjänster som du inte kan undvika (el, värme, kyla mm).

11. Lär dig att tänka på villkor för kvadratfilm Kostnad

Rumstilläggsbyggnaden är komplex. Det enda sättet att se till att du jämför uppdragsberäkningar på lika villkor är att jämföra på en dollar per kvadratfot. Men du vill se till att alla entreprenörer bjuder på samma sak, eller dina jämförelser av kvadratmeterfoton blir felaktiga.