Hur man finansierar bostadsförbättringar | hem remodel lån

Finansiering av ett ombyggnadsprojekt behöver inte vara en skarpskott. Här är en spelplan för att välja den bästa affären.

Introduktion

Fram till nyligen var det att låna pengar för ett nytt kök, en andra våningstillägg eller annan hemförbättring som innebar att man gick till banken, såg en låneofficer och hoppades på det bästa. Idag har du dock många fler alternativ för att hjälpa till med att finansiera bostadsförbättringar. En hypoteksläkare kan till exempel erbjuda mer än 200 olika låneprogram. Och mäklare är bara en av de många långivarna som vill skapa ett lån som passar din situation - även om din kredithistoria är mindre än perfekt.

Det betyder att du kan låna mer pengar än du tror. Men med så många konkurrerande långivare, lånoptioner och villkor betyder det också att handla för bostadslån kan vara lika utmanande som husjakt. Du kan hoppa över all förvirring och landa på rätt utlåningsprogram genom att:

1. veta hur mycket pengar du behöver och ungefär hur mycket du kan få från början
2. minska de myriade lånalternativen till de som matchar dina behov och finanser; och
3. koncentrera sig på långivare som är sannolikt att ge den typ av lån du vill ha.

Hur mycket kan du låna?
Oavsett om du anlita en entreprenör eller ta på sig arbetet själv, börja med en exakt uppskattning av vad projektet kommer att kosta. Långivare insisterar på en viss siffra innan de arbetar med dig. Om du anställer en entreprenör, börja med ett fast bud, uppdelat i arbete och material. Lägg sedan till 10 procent för överraskningar. På jobbet gör du dig själv, kompilera en detaljerad materiallista med kvantiteter, kostnader och en exakt summa. Inkludera tillståndsavgifter och uthyrning av utrustning. Lägg sedan en kudde på 20 till 30 procent för att vara säker. När du väl vet hur mycket du behöver för att finansiera ditt hemförbättringsprojekt, hur mycket kommer du att få? Trots löften och hype långivare gör i sina annonser och reklammaterial, hur mycket du kan låna gångjärn på ditt kreditbetyg, låneförhållandet och din inkomst. Dessa faktorer bidrar också till att bestämma räntan, lånets längd och om du betalar poäng. Ditt kreditbetyg. De bästa priserna och villkoren går till husägare med A-betyg, inga sena betalningar under de senaste 12 månaderna och inga kreditkort med maximal kredit. En eller två sena betalningar eller överdragen kreditkort kommer förmodligen inte att slå dig ur spelet, men du kan sluta med en högre ränta och ett mindre lån.

Låneförhållande

För att bestämma lånebeloppet använder långivare låneförhållandet (LTV), vilket är en procentandel av värderingsvärdet för ditt hem. Den vanliga gränsen är 80 procent eller $ 100 000 för en bostad på $ 125 000 (.805125 000). Långivare subtrahera inteckningslånet från det beloppet för att komma fram till det högsta du kan låna. Om du antar att ditt saldo är $ 60 000, är ​​det största lånet du kan få $ 40 000 ($ 100 000- $ 60 000 = $ 40 000). Om du har ett bra kreditbetyg kan en långivare basera ditt lån på mer än 80 procent av LTV; om du inte gör det kanske du får bara 65 till 70 procent. Medan många långivare går till 100 procent av LTV, räntesatser och avgifter stiger vid dessa högre förhållanden.

Din inkomst. Om du också har höga kostnader, kan en höginkomstnivå inte innebära ett större lån. Långivare följer två regler för att minimera risken:

• Din husbetalning och andra skulder ska ligga under 36 procent av din brutto månadsinkomst.

• Din husbetalning ensam (inklusive huvudstol, ränta, skatter och försäkring) ska inte vara mer än 28 procent av din brutto månadsinkomst. Den maximala skuldsättningsgraden stiger till 42 procent på andra hypotekslån. Vissa långivare går ännu högre, men avgifter och priser blir dyra - liksom din månatliga betalning. Men en skuldsättningsgrad på 38 procent är förmodligen det högsta du bör överväga att bära.

LTV bestämmer hur mycket du kan låna, och din skuld-till-inkomst-kvot fastställer den månatliga betalningen som du kvalificerar dig för. Inom dessa två gränser är de största avvägningarna räntor, låneperiod och poäng.

Räntor. Ju mindre intresse du betalar desto mer lån har du råd med. En justerbar ränta (ARM) är ett sätt att sänka den kursen, åtminstone tillfälligt. Eftersom långivare inte är fastlåsta i en fast ränta i 30 år börjar ARM med mycket lägre priser. Men priserna kan ändras var 6, 12 eller 24 månader därefter. De flesta har årliga kepsar på ökningar och ett tak på hur högt takten klättrar. Men om priserna klättrar snabbt, så kommer dina betalningar.

Långfrist. Ju längre lånet är desto lägre är månadsbetalningen. Men totalt intresse är mycket högre. Därför betalar du mycket mindre för ett 15-årigt lån än för ett 30-årigt lån - om du har råd med de högre månatliga betalningarna.

Points. Varje punkt är en upfront-kostnad motsvarande 1 procent av lånet. Poäng är räntebetalning i förväg, och de kan sänka månatliga betalningar. Men om din kredit är mindre än perfekt, kommer du förmodligen att betala poäng helt enkelt för att få lånet.

Vad är alternativen?

Lånhantering börjar ofta med vanliga lån från banker, kreditföreningar och mäklare. Liksom alla inteckningar använder de ditt hem som säkerhet och räntan på dem är avdragsgilla. Till skillnad från vissa är dessa lån dock försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans Administration (VA), eller köpt från din långivare av Fannie Mae och Freddie Mac, två företag som inrättats av kongressen för detta ändamål. Hänvisat till som A-lån från En långivare har de lägsta ränta. Fångsten: Du behöver En kredit för att få dem. Eftersom du förmodligen har en inteckning på ditt hem, är en bostadsförbättring inteckning verkligen en andra inteckning. Det kan höra olyckligt, men en andra inteckning kostar förmodligen mindre än refinansiering om räntan på din befintliga är låg. Ta reda på genom att medelstora priserna för första och andra hypotekslån. Om resultatet är lägre än nuvarande priser är en andra inteckning billigare. När ska du refinansiera? Om ditt hem har uppskattat betydligt och du kan refinansiera med ett 15-årigt lån med lägre ränta. Eller om den ränta som är tillgänglig för en refinansiering är mindre än genomsnittet av ditt första inteckning och en andra. Om du inte refinansierar, överväg dessa lånstyper:

Home-equity lån. Dessa hypotekslån erbjuder skatteförmånerna för konventionella inteckningar utan stängningskostnader. Du får hela lånet upp och betalar det över 15 till 30 år. Och eftersom ränta vanligtvis är löst, är månatliga betalningar enkla att budgetera. Nackdelen: Priserna tenderar att vara något högre än för konventionella inteckningar.

Hem-eget kapital kreditlinjer. Dessa inteckningar fungerar som kreditkort: Långivare ger dig ett tak som du kan låna; då debiterar de ränta på endast det använda beloppet. Du kan rita pengar när du behöver dem - ett plus om ditt projekt spänner över många månader. Vissa program har ett minimalt tillbakadragande, medan andra har checkbook eller kreditkort tillgång utan minimum. Det finns inga stängningskostnader. Räntorna är justerbara, med de flesta kopplade till primärräntan. De flesta program kräver återbetalning efter 8 till 10 år. Banker, kreditföreningar, mäklarhus och finansbolag marknadsför alla dessa lån aggressivt. Kreditlinjer, avgifter och räntor varierar mycket, så handla noggrant. Se upp för långivare som suger dig in med en låg inledningsfrekvens, och slå upp den. Ta reda på hur högt takten stiger och hur det räknas. Och var noga med att jämföra den totala årliga procentsatsen (APR) och stängningskostnaderna separat. Detta skiljer sig från andra hypotekslån, där kostnader, till exempel bedömning, upphovsrätts- och avgiftsavgifter, räknas in i en APR-jämförelse för jämförelse.

FHA 203 (k) Hypotekslån

Dessa FHA-försäkrade lån gör att du samtidigt kan refinansiera det första hypotekslånet och kombinera det med förbättringskostnaderna till ett nytt inteckning. De baserar också lånet på värdet av ett hem efter förbättringar, snarare än tidigare. Eftersom ditt hus är värt mer, är ditt eget kapital och det belopp som du kan låna båda större. Och du kan hyra en entreprenör eller göra jobbet själv. Nackdelen är att lånebegränsningarna varierar efter län och tenderar att vara relativt låga. Den vanliga termen är 30 år.

Energieffektiva inteckningar (EEM). Antag att ditt hem R-värde är avundsjuk på ditt block. En EEM från Fannie Mae eller någon annanstans kan öka ditt skuldsättningsgrad med upp till 2 procent. Utilityräkningar är lägre i energieffektiva bostäder, så husägaren har råd med ett större lån. EEM har använts för nybyggnation; långivare driver nu dem för befintliga bostäder. En EEM kräver en bestämning att ditt hus uppfyller Fannie Maes stränga energieffektivitetsstandarder.

B och C lån. Vad händer om du har mindre än A-kredit eller inte passar den vanliga sysselsättnings- eller inkomstformen? B och C lån är en återgång. Medan många banker erbjuder dem, gör det också kreditföreningar, mäklarhus och finansbolag. Du hittar också långivare som driver B och C lån för skuldkonsolidering med lockande introduktionsräntor. Akta dig dock: Totalt ränta och avgifter tenderar att vara höga på grund av långivarnas extra risk. Och eftersom B och C lån saknar konsekventa krav och villkor är det svårt att jämföra dem.

Blir personligt. Hus är inte det enda lånebeloppet. Aktier, obligationer, depåbevis, ett sparkonto och till och med ett pensionskonto kan också hjälpa dig att få ett lönsamt personligt lån från många mäklare och banker. Även om räntan inte är avdragsgill, kan räntan vara tillräckligt låg för att låta dessa lån locka. Du sparar också den vanliga titeln, bedömningen och andra stängningskostnader för en inteckning.

Vilken långivare för vad?

För ett eget kapital kreditkort är det bästa stället att starta din egen bank eller kredit union. Båda brukar erbjuda lägre priser till insättare. Kontrollera andra källor för att vara säker. Om du får en ny hypotekslån, refinansiera eller välja en FHA 203 (k) inteckning, är det bättre att du pratar med en inteckningsmäklare. En mäklare har fler lånskällor att välja mellan. När du letar efter en mäklare, kolla med personer du känner, och kolla eventuella referenser du får. Entreprenörer är en annan finansieringskälla, men var försiktig: Det är svårt att välja en entreprenör och ett lån när de är separata. Och vara misstänksam för entreprenörer som betonar den månatliga betalningen istället för den totala kostnaden för jobbet.

En låntagares räkningsrätt. Artikel Z i federala sanningen i utlåningslagen gör det enklare att dimensionera upp långivare och lån. Det kräver långivare att visa räntor, villkor, kostnader och variabelräntafunktioner i en total APR, en bottenlinje du kan använda för att jämföra lån. Här är några andra rättigheter att komma ihåg:

• Om en hypotekslån inte lämnar APR, måste eventuella anmälningsavgifter återbetalas. Du brukar få dessa uppgifter på en blankett med din låneansökan. Om några villkor ändras före stängning måste långivaren returnera alla avgifter om ändringarna gör att du väljer att inte fortsätta.

• Du har tre dagar från stängningsdagen för att avbryta. Informera långivaren skriftligen inom den perioden och avgifter återbetalas.

Slutligen jämför dessa avgifter noggrant. När du möter en långivare, kommer startkostnaderna att börja med en kreditrapport som kostar $ 50 till $ 80 och eventuellt en bedömning som borde kosta mindre än $ 300. Vissa långivare använder din fastighetsskatt värdering, andra kommer inte. Ofta kan du minska utlåningsavgifterna på en konkurrensutsatt marknad. Och om du blir ombedd till en icke återbetalningsbar ansökningsavgift, var försiktig ansedda långivare försöker hålla de höga avgifterna låga.

Utlåning Lingo APR Årlig procentsats. Den lägsta kostnaden för ett inteckning, med alla upp-avgifter som faktureras med basräntan

ARM Justerbar ränta

Slutkostnader Avgifter betalade med förskottsbetalning, till exempel startavgift, rabattpoäng, titelförsäkring, bedömning och kreditrapport

Rabattpoäng En bit av intresse betalas upp framför. Poängen kompenserar en långivare som gör ett högre risklån genom att öka räntan betalt framåt utan en kurshöjning. En poäng motsvarar 1 procent av lånet.

Eget kapital En husägares intresse för fastigheten, bestämd genom att subtrahera lånebalansen från bedömningen

Uppskattning av god tro En hypotekslåns uppgift om alla förväntade kostnader före avslutande av ett lån

Kreditlinje Ett lån där låntagaren kan räkna mer eller mindre pengar (upp till en viss gräns) istället för att börja med ett fast belopp

Låneförhållande Andel av bedömningen av ett hem där långivare baserar storleken på ett lån

Utbetalningsavgift En engångsavgift långivare debiteras när de gör ett hypotekslån - vanligtvis 1 till 2 procent av lånebeloppet

Hypotek Ett lån som börjar på ett belopp och betalas gradvis genom fasta månatliga betalningar under en viss tid

Hypoteksmäklare En lånekälla som inte representerar en viss institution, men härstammar från många långivare

PITI Princip, ränta, skatter och försäkringar, de största månatliga kostnaderna för att äga ett hem med en inteckning

PMI Private Mortgage Insurance. Skyddar en långivare från förlust vid lånets standard. PMI är vanligtvis nödvändigt för lån med ett värde på mer än 80 procent.