Pappa vet bäst

Inte alla nya husägare kan få Amerikas högsta entreprenör att sluta med och erbjuda råd. Ju mer anledning att uppmärksamma vad Kate Silva lärde sig av sin pappa.

Foto av Richard Schultz

Den här webbplatsen General Contractor Tom Silva har tillbringat sin karriär att hjälpa husägare i hela Amerika, men en nylig uppgift höll honom närmare hemmet och rådde sin dotter, Kate, 28, om köp och renovering av sitt första hus. Tom och hans fru Susan var glada när Kate sa att hon flyttade tillbaka till Boston från San Diego med hennes fiance, Jay. Naturligtvis favnade pappa att hjälpa till i husjakt.

Tom hittade vad han trodde var den perfekta platsen: en blygsam 1950-talskapa med en fin mark på en lugn och oändlig gata. "Det är ett perfekt starthus, " säger Tom. "Det har tre stora sovrum, men det är tillräckligt liten för att de inte kommer att tillbringa en förmögenhet på värmen. Landet är platt och inhägnad - bra för sina hundar .. och en familj, så småningom."

"Åh, och en annan sak som han glömde att nämna", säger Kate. "Det händer bara att vara 1, 3 miles från hans hus."

Ju lättare för Tom att släppa med med sina verktyg. Kate och Jay lärde sig, precis som många första hemköpare, snart veta att även ett hus med bra inloppsvillkor behöver vanligtvis lite uppdatering. Så vilka hemligheter om bostadsägande delar Tom med sin egen familj? För att få veta, lyssnade vi in ​​när han gav Kate några ord av professionell och faderlig rådgivning.

1. Få dina prioriteringar rakt
Liksom alla som köper ett nytt hus kommer du och Jay upptäcka saker du vill förändra när du slår dig in, som sagt, det på övervåningen badrummet. Ja, det är helt föråldrat, målarens skalning, och plattorna är alla knäckta. Men de är bara yta saker som du kan leva med.

Jag säger alltid: "Tillbringa saker du inte kan se innan du spenderar på dyra finish." Om du blåser din budget på ett fint badrum, kommer du inte ha någonting kvar för grunderna - som värme och kyla. Jag måste berätta för dig: Det här husets tvångssystem har inte tillräckligt med kanaler på andra våningen. Jag menar, vad är meningen med ett nytt badrum om du skakar i ditt sovrum? Men eftersom det här är ditt starthus, är det inte värt kostnaden att konvertera till varmvattenvärme. Byt ut kanalledningen. Jag är inte alltid en fan av tvångsluft, men kanalerna gör det enkelt att lägga till central luft - vilket vi noga skulle behöva gå direkt på, eftersom jag hörs att sommaren kommer bli ganska het.

När det gäller badrummet, kommer en ny avgasfläkt och en ny färglackeringsfärg, som Kilz, att göra underverk för att göra avskalning och mögel gå bort. Oroa sig för marmorplattan och jet-tuben senare.

2. Ha en plan och hålla fast vid den
Så många husägare vill att deras hus ska vara färdigt den dag de flyttar in, från sovrumsfärgen till köksapparaterna. Men när du köpte huset budgeterade du för reparationer du visste måste hända. Se till att det är vad du spenderar på. Du kan vara angelägen om att blåsa ut en vägg och utöka köket - ett minimum av 20 000 dollar jobb. Men kom ihåg hur vi märkte under inspektionen att rören har varit kullerstenslagda tillsammans med allt material du kan tänka dig? Jag har sett det i många hus, och förr eller senare misslyckas VVS-systemet. Så det går inte att göra om köket om arbetet måste rippas ut för att komma till rören. Du har bara slösat bort $ 20.000.

3. Sova på den
Jag berättar alltid för människor att det är bäst att bo i ett hus ett tag - som ett år - för att få känsla för utrymmet innan stora förändringar görs. För en sak har du tid att spara, och kostnaderna är lägre om du planerar och bokar ett besättning i förväg i stället för att göra det till ett skyndsamt jobb. Men även funktioner i huset du trodde att du hatade kan visa sig vara dina favoriter, och du kan upptäcka varför andra saker är som de är. Som en märkligt formad krog som du kan hitta omslag runt en VVS-stack. Jag har haft många jobb där husägaren sa: "Nu får jag varför de byggt det så!" Du måste bo i ett hus, dag och natt, säsong till årstid, för att verkligen veta hur du vill att den ska vara.

Foto av Richard Schultz

4. Konsolidera din konstruktion

När du räknar ut vad du vill göra, gör det mesta av byggtiden och pengarna. En av de bästa sakerna om ett hus på en platt del som din är hur lätt det blir att lägga till på bumpa ut köket i bakgården för det familjerum du vill ha. Vad jag föreslår är att du gör det till ett tvåstegs tillägg, och du får en fin master sovrum svit ovanför. Den stora kostnaden är köket; lägga till övervåningen utrymme kommer bara att vara en inkrementell kostnad. Dessutom behöver du inte gå igenom byggbrottet två gånger. Därför rekommenderar jag nästan alltid två våningar tillägg.

5. Stram upp
Nytt kanalarbete och AC kommer inte göra mycket bra om luften går alldeles rätt ut ur huset. Så det finns två saker som jag berättar för varje husägare: Isolera och hantera fönstren. San Diego vädret har förstört dig, men du vet vad jag menar i minuten det är väldigt varmt eller väldigt kallt.

Jag hjälper dig att bötta upp isoleringen. Vi kunde blåsa i cellulosa, men jag skulle hellre använda sprutskum eftersom det inte behöver ventilera vid taket och gör en lufttät barriär. Annars kommer du att känna dig kladdig i luftfuktigheten, även med AC på max, och du blir aldrig mysig på en blåsig dag, oavsett hur hög du vrider värmen. Jag säger detta till alla mina klienter: Det spelar ingen roll vart du bor, du kan inte ha för mycket isolering.

Men windows på första våningen-de måste gå. Vanligtvis gillar jag att spara original som din, kanske lägga till stormar över de enskilda rutorna. Men din sash har inte bibehållits väl. De skiljer sig vid sömmarna och saknar mycket glasrutan som håller i rutorna, så det är inte värt att kosta och reparera dem. Få några moderna fönster med dubbla fönster. De är den bästa pengar sparare du kan ha på grund av hur mycket mindre du spenderar på verktyg.

6. Se till att du har verktygen
Jag kommer inte alltid kunna springa över med min verktygslåda som en läkare med sin svarta väska varje gång något behöver fixas. Husägare måste vara beredda att göra snabba reparationer, så få dig några bra verktyg. På det sättet kan du ta tag i vad du behöver när du behöver det.

Titta, du behöver inte en släpvagn full av verktyg som min. Du behöver bara nog att hantera de enkla jobben. Det betyder en bra hammare, en uppsättning skruvmejslar, en tång, en putty-kniv, två bra penslar, en stabil skiftnyckel, en 2-fots nivå, en korssåg, en hacksåg, en kvadrat och självklart ett måttband. För elverktyg, håll ihop med en trådlös borr och en cirkelsåg - glöm inte skyddsglasögon och hörselskydd. Allt annat kan läggas till när dina färdigheter förbättras.

7. Gå letar efter problem
Därmed menar jag att jag letar efter problem på ditt hus, Smarty. Två gånger om året, varje vår och höst, plocka en trevlig dag när du och Jay kan gå runt och inspektera platsen för problem. Sätt på några handskar, ta en stege och kolla alla delar av ditt hus, du märker normalt inte eller får se från marken - taket, de övre fönstren, de platser där sidorna möter dörrar och fönster. Om något inte ser rätt ut, eller behöver lite reparation - några lösa rännor eller en knäckt vindruka - skriv ner den. Eller ännu bättre, kom tillbaka nästa dag och reparera det. Vilket leder mig till nästa punkt …

Foto av Richard Schultz

8. Fixa det innan det bryts

Jag är här för att hjälpa till med de stora jobben, men som ägare till den här platsen är dag-in, dag-ut underhåll uppe till dig. Tricket är att ta hand om små saker innan de blir stora problem. Jag märkte att några takbältros saknas och att caulkingen är knäckt runt vissa fönster. Det är enkla saker för alla husägare att fixa. Om du väntar tills vatten kan komma in, börjar det förstöra veden och du behöver stort arbete. Kom ihåg denna mantra: Vatten är ett hus sämst fiende.

9. Håll en åtgärdslista
När det är sagt, när du har avslutat din rundtur i huset och gjort en lista med reparationer, ta reda på vilka som kan vänta. Inte alla korrigeringar måste hända genast, särskilt med en begränsad budget. Det finns många du kan rymma över tiden. Precis som skorstenens repointing-du har några sprickor på toppen som måste åtgärdas. Men de släpper inte in vatten, och frysfrostningscykeln som orsakade morteln att spricka kommer inte att vara tillbaka i några månader. Garagedörren ser dåligt ut efter 50 år, men det går fortfarande upp och ner. Det kan också vänta. Nu, det läckande skottet för källaren trappor-det kan vänta, för det är bara lite vatten som går till plattan, inte träramen. Men om du vill utnyttja det utrymme bör du fixa det nu.

10. Torka ut dig själv
Dollar för dollar, en källare är det billigaste utrymmet i ditt hus. Så länge du håller den torr, kan du få massor av användning - genom att göra det till en verkstad eller ett familjerum eller ens det medierummet Jay vill ha så att han kan titta på Red Sox. Vad som är bra med en färdig källare är att husägare kan spara pengar genom att göra lite av själva arbetet. Om jag visar Jay hur man läser den läckan i betongfundamentet med snabbtorkande hydraulcement, så kan han måla det med en murpropp. När han är klar kommer platsen vara bra och torr och redo för väggar och golv.

11. Håll det i familjen
Se? Jag har redan dig och Jay arbetar - du behöver inte riktigt mig. Men det är verkligen ett bra sätt för en familj att hålla kontakten, och det är många saker du behöver två personer för. Som att rippa ut den gamla vägg-till-väggmattan, eller städa av takrännorna (en av er måste hålla stegen). Men jag är verkligen imponerad av det arbete du redan har gjort på huset, och hur bra du har tagit till ansvaret för bostadsägande. En av dessa dagar kommer jag även över till middag och inte ta med mina verktyg.