Gemensam grund

Vad du behöver veta om hjälpmedel som ger andra tillgång till din egendom

Illustration av Michael Klein

Larry LaSovs problem började för tre år sedan när han köpte sitt drömhem i Glyndon, Maryland, 20 miles norr om Baltimore. Medan det fanns några skäl att köpa kolonialrummet med fyra sovrum på 11/3 hektar, var det osannolikt att de flesta lockade LaSov: Hans fastighetsmäklare berättade för honom om ett befintligt avtal om fastighetsavtal Staten upprätthåller en 1/3 hektar stativ av hundraåriga dogwoods, lönn och ekar som skiljer LaSovs gräsmatta från sin granne. "Vi var glada när de sa att vi inte kunde röra dem", säger LaSov. "Det menade ingen annan kunde heller."

Den 49-åriga CPA: s entusiasm dämpade dock avsevärt, men några månader efter att han kom in, när en lastbil anlände med omkring 250 plantor som skulle planteras bredvid det befintliga trädsstödet, krypade vidare på sitt gräsmatta. Det var då LaSov fick reda på att statens rätt till sin egendom gick långt utöver bara befintliga träd. Det inkluderade också ytterligare 30 procent av hans parti. "Lättnaden kommer inom 35 meter av mitt hus, " säger LaSov.

Sedan dess har LaSov spenderat tusentals dollar och otaliga timmar i laglig krusning som försöker återta mer av sitt parti, utan framgång. Samtidigt, som träden multipliceras och gräsyta minskar, värdet av hans hus har dämpat med minst 10 procent. "Om jag bara visste", säger LaSov, "Jag skulle aldrig ha köpt huset."

Illustration av Michael Klein

Köpare varnas

Behållningsskyddet, som plågar LaSov, är bara en av många typer av servitriser som husägare måste oroa sig för. Enkelt uttryckt, ger en lättnad någon utöver fastighetsägaren rätten att använda eller överföra en viss del av landet för ett visst ändamål.

Många bostadsfastigheter i USA har verktygslättnader som infördes för decennier sedan. Dessa sträcker sig typiskt längs fastighetslinjer eller inkräktar på partier av några meter och är reserverade för gas-, el- och telefonföretag att installera och underhålla sina kablar, rör och poler. I vissa fall kan de innebära täta besök av reparationskranar och besättningar. Ännu mer påträngande kan vara easements för vattenförsörjning, stormdränering och avlopps underhåll, eftersom de ibland skärs rakt igenom en gård. Om ett avloppsrör bryts kan till exempel en hel bakgård eller till och med en uppfart slits upp för att reparera den. Och kanske de mest potentiellt irriterande easementsna är de som ger en granne rätt att använda en del av en angränsande fastighet eftersom hans uppfart passerar den - en frekvent förekomst av oregelbundet formade egenskaper och flaggpartier (som är separerade från vägar av omgivande partier).

De flesta nytta och bevaringslättnader finns i evighet och överförs från fastighetsägare till fastighetsägare. Andra servitörer, till exempel grannens tillgång till en strimma i din trädgård, kan vara begränsade och kan avslutas eller omförhandlas med jämna mellanrum. Hur som helst, säger experter, bör hemköpare ta reda på allt de kan om easements på en fastighet innan de accepterar att köpa den - eller riskera en flod huvudvärk. Om en husägare omedvetet bygger på, blockerar tillgången till eller felaktigt använder mark där det finns en lättnad - oskyldigt - resultatet kan vara kostsamma böter och att ångra dyrbara förbättringar av fastigheten. "Vi har sett fall efter fall där ett problem med lösenproblemet fastställs efter att det är dyrt eller till och med omöjligt", säger Alan Hummel, vice vd för bedömningsinstitutet, en handelsgrupp i Chicago.

Illustration av Michael Klein

Avtäcka Easements

Att köpa husägarens titelförsäkring när man förhandlar om köp av ett hus är ett bra första steg i spårningen av information om personal och skyddar dig mot framtida problem med lösenord. Detta säljs ofta som en "paketöverenskommelse" med långivarens titelförsäkring, vilken bolåneföretag kräver bostadsinköpare att köpa för att säkra ett lån. På ett hus på 200 000 dollar kan till exempel långivarens försäkring endast kosta 800 dollar; husägarens titelförsäkring ensam, $ 1 000; eller en kombinerad policy, $ 1 050 (alla engångsavgifter). Långivarens titelförsäkring täcker banken för beloppet av hypotekslånet, medan husägarens titelförsäkring skyddar ägaren för hela värdet av en fastighet.

Ingår i avgiften är försäkringsbolagets titelrapport, som noggrant granskar fastighetsskyddet för att se till att det är fritt och tydligt att byta händer - och bör notera eventuella easements bifogade det. De flesta servitörer kommer upp i ljuset på detta sätt, men med husägarens titelförsäkring, om en problematisk upplevelse förbises under titelsökningen och ytorna senare, kan husägaren ersättas för det belopp som fastigheten är devalverad. (En sådan försäkringsförsäkring täcker emellertid inte kostnaden för något arbete som kan behöva ångras.)

Om titelsökningen indikerar att servitjänster är knutna till handlingen, är nästa steg att få en kopia av de faktiska dokumenten. Titelförsäkringsbolaget kan eventuellt ge dem till en avgift. eller de kan hämtas från det lokala registret eller deklarerade handlingar (eller ring ditt stadshus eller läns tingshus för namnet på det kommunala kontoret som innehar dessa dokument).

När som helst en lättnad på titelrapporten väcker bekymmer eller är förvirrande, kan du kontakta en fastighetsmäklare för att granska språket. Ett exempel på en "röd flagg" -satsning skulle vara ett gemensamt uppköpsavtal utan underhållsavsättning. Beroende på beskaffenhetens karaktär kan du då behöva anställa en bedömare eller landmätare (för att bestämma gränsfrågor), en civilingenjör (för att bedöma en problemlösning) eller en miljöspecialist (om ett bevarandeområde eller geologiska rättigheter är aktuella). Under din vägledning kan dessa proffs noggrant undersöka offentliga platkartor och geologiska undersökningar för att få reda på mer information.

Men en titelförsäkringsrapport behöver inte alltid avslöja varje lättnad, varnar Elisa Cavalier, generalsekreterare för Pittsburgh History and Landmarks Foundation. I Waco, Texas, hade en av fastighetsmäklare Diane Wilsons kunder en chock när hon skulle lägga sitt hus till försäljning. "Det hade en motorvägslättning på det som hon inte visste om, " säger Wilson. Texas Transportation Department hade register över easement, men ingen annan gjorde det. "Vi upptäckte det inte förrän de satte stakes i hennes trädgård", säger Wilson. "Och hon fick reda på att de planerar att använda den för att vända en tvåvägs väg in i en fyrvägsväg."

I vissa stater, och särskilt i landsbygdsområden, behöver titelrapporten inte ange underjordiska avlopps- eller stormavloppssystem, motorvägsstöd eller geologiska rättigheter. "Det kan hända att du måste ha en professionell kännedom om sådana hjälpmedel gör en separat sökning efter den informationen", säger Cavalier.

Lämna inget chans

Precis lika knepigt som att hitta befintliga servitörer är att förhandla om en ny med en granne. Det är kritiskt att de gjorda handlingarna är extremt exakta om villkoren i easementet, lite råd som experter säger att husägare ofta ignorerar. En gemensam uppfart, till exempel, bör tydligt ange dess dimensioner, vem underhåller den, och i vilken grad och hur den kan användas. Detta för att undvika irritation i framtiden om den trevliga grannen som undertecknade det ursprungliga avtalet om överenskommelse säljer huset till någon mindre oroad över parkering under ditt köksfönster. "Om hyran är tillräckligt specifik och uppenbarligen missbrukas kan husägaren kunna stämma grannen", säger fastighetsmäklare James V. Magee Jr., som utövar sin verksamhet i Ohio och Kentucky.

Som med att köpa ett hus eller ha problem med en lättnad, är det bästa sättet att förhandla eller donera en lättnad för att anställa en lämplig expert för att hantera easementproblem. Det var Anthony Corapis tillvägagångssätt när han sålde åtkomst till sin granne för $ 10.000 1993. Nästa dörr till sitt hem i slutet av en återvändsgränd i Knoxville, Tennessee, var den djupa bakgården av ett hus som fanns på en angränsande gata. Ägaren ville komma till baksidan av sin egendom genom att klippa över ett hörn av Corapis yttergård. Tillgång till denna del av hans egendom verkade inte orimligt för Corapi, men han oroade sig för att hans granne, eller någon som ägde hemmet senare, skulle kunna bygga ett nytt hus på baksidan av partiet. "De sa att de bara ville ha ett lättare sätt att göra gårdsarbete, men jag ville inte komma hem en dag och se en stiftelse hällas", säger han.

Corapi betalade en bedömare $ 500 för att uppskatta vad det var värd för sin granne, liksom värdeminskningen för egen egendom. Tjänstemannen gav också juristen språket för att använda sig av att skriva på enkäten, vilket innehöll att ange storleken på åtkomsten och dess syfte. Eftersom Corapi hanterade detta så samvetsgrant, när han satte sitt hus till försäljning månader senare, var det inte ett problem. "Jag kände att jag hade varit en bra granne, men jag hade också skyddat min investering och värdet av fastigheten för framtida ägare", säger Corapi. "Och $ 10.000 var inte heller dåligt."