Hämta det skriftligt

Ett avtal med din entreprenör är det bästa skyddet mot besvikelse - eller värre.

Illustration av Philippe Weisbecker

I San Diego är utsikt över bukten ovärderliga, och Jody Costello ville kapitalisera på sin plats med utsikt över oceanens utsikt över Point Loma. Så i mitten av 1999 bestämde hon och hennes man att de skulle lägga till en tredje våningen sovrumssvit och ett par däck till deras två våningar i medelhavsstil. Entreprenören - välkänd lokalt för sin frekventa radio s - berättade för henne att projektet skulle kosta 107 000 dollar och slutföras inom tre månader. Costello skrev ivrigt kontraktet han gav henne och betalade honom den begärda $ 30.000 för att komma igång.

Costello visste inte att i Kalifornien är det olagligt för a
entreprenör att begära en förskottsbetalning på mer än $ 1000 eller 10 procent
av jobbet, beroende på vilket som är mindre. Det var inte den enda röda flaggan: Saker
började gå fel från den planerade första dagen i jobbet när entreprenören ringde för att säga att han inte kunde få timret och skulle behöva fördröja projektet några veckor. Sedan rivde arbetarna ut ur gasfläkten, vilket medgav att kolmonoxidgas kunde fly in i huset. Efter det misslyckades byggarna av planerna och inramade tillägget 18 tum längre än stadskoder tillåtna. Innan det kunde lösas, och medan taket fortfarande var öppet för elementen, kom vinterregnen och blötade de flesta Costellos ägodelar som inte lagrades.

Nu, tre år och en andra $ 30.000 betalning senare - och med tillägget fortfarande oavslutat - tar Costello rätten till entreprenören. "Vi klämde upp", erkänner hon. "Vi undertecknade ett dåligt kontrakt som hade för få detaljer om vad vi förväntade oss av projektet och hur vi skulle skyddas om det inte fungerade som vi ville. Sedan hällde vi bra pengar efter dåligt."

Berättelser som Costellos tillverkare av fastigheter och renoveringar skakar sina huvuden i förvåning - främst på grund av hur vanliga de är. Trots att ett hem-remodelingprojekt står bland de största utgifterna som människor gör i sina liv, är kontraktet i de flesta fall lite mer än en eftertanke om det övervägs alls. Men ett fast kontrakt kan vara det närmaste till en garanti för att jobbet kommer att visa sig som husägaren tänker på. "Folk betalar 100 000 dollar för ett tillägg, men betalar för en advokat och tar ytterligare en vecka eller så för att försäkra sig om att händelserna är täckta anses ofta vara slöseri med tiden", påpekar advokat Ann Rackas, VD för
kontraktsdokument vid American Institute of Architects. "Det är inte mycket klokt tänkande."

Ett kontrakt behöver inte vara komplicerat. För små jobb - säg under $ 1000 - en enkel ensidig överenskommelse som skisserar projektet, schemat och kostnaden ska vara tillräckligt. Men även för stora jobb är det bara en handfull grundläggande bestämmelser att skydda husägaren om något går fel med projektet eller ännu värre om entreprenören bryter mot lagen. Många byggföretag erbjuder sina egna versioner, och lokala barföreningar eller American College of Construction Lawyers i Washington, DC, kan hjälpa till att hitta advokater i ditt område som specialiserar sig på byggnadsfrågor. Men om man använder ett befintligt kontrakt eller utarbetar ett med hjälp av en advokat, är det bästa skyddet för en husägare att läsa och förstå dokumentet noggrant. Följande är en checklista med 12 nyckelpunkter du bör se till att ditt byggkontrakt innehåller.

Illustration av Philippe Weisbecker

Entreprenör och Arbetsområde

• Entreprenörens namn, licensnummer, telefon- och faxnummer samt adresser (inklusive e-post).
• Projektstart och slutdatum, med bestämmelser för hantering av otillbörliga förseningar.
• Detaljerade ritningar, inklusive planritningar och höjningar som är tillräckligt tekniska för att visa exakt vad entreprenören ska göra. Husägaren bör förstå vad planerna beskriver. Kontraktet bör också innehålla en klausul som säger att allt arbete som utförts ska överensstämma med statliga och lokala byggkoder.

Kostnadsberäkning och betalningsplan
• Den totala kostnaden för projektet, säkerhetskopierad av en specificerad lista som specificerar för varje fas av jobbet alla material som kommer att användas - inklusive
tillverkare, modell, storlek, varumärke och färg.
• Ett betalningsschema, med varje delavgift beroende av att ett klart definierat arbete har godkänts av husägaren. Uppbetalningar ska inte vara mer än 10 procent av projektets kostnad. Även om denna gräns är en del av konsumentlagstiftningen i många stater, kräver entreprenörer emellertid ofta en nedbetalning på upp till en tredjedel och säger att de måste täcka materialpriset. Skriv inte den kontrollen, säger den här webbplatsens generella entreprenör Tom Silva. "Det borde inte ta en tredjedel att binda kontraktet", säger han. "Om entreprenören inte har kredit är det en röd flagga." Tom råder emot att göra några betalningar tills arbetet har börjat, men om parterna inte kan hålla med, experter
föreslå att du lägger upp till 75 procent av projektkostnaden i en escrow
konto. Pengar från kontot kan utbetalas och kontot
fyllas på när vissa steg är färdiga på ett tillfredsställande sätt eller material
inköp görs med stöd av kvitton. När det gäller den slutliga betalningen,
"Projekt som går smidigt borde sluta med husägaren på grund av cirka 5 till 10 procent, vilket bara bör betalas efter att han granskat jobbet noggrant och är nöjd med det", säger Mark Brick, som driver B & E General Contractors i Glendale, Wisconsin, och är presidentval av National Remodeling Industry Association.

Försäkringsdokument
Bevis på att entreprenören bär nuvarande personligt ansvar, arbetstagares ersättning och egendomsskadaförsäkring. Be entreprenören att bifoga kopior av försäkringsbevis till kontraktet. Denna del av kontraktet bör också ge ett undantag som frigör husägaren från ansvar för eventuella rättstvister eller bedömningar mot entreprenören som uppstår i samband med projektet. Kostymer som orsakas av arbetsskador och så kallade mekanikares rättigheter, som kan tilldelas underleverantörer eller
Leverantörer som inte betalades för sitt arbete eller material borde vara
specifikt citerat som entreprenörens skyldighet.

Andra väsentligheter

• En klausul om farligt avfall som fastställer vem som ansvarar för provning av material som asbest och blybaserad färg och som tar hand om att ta bort allt som hittas. Generellt har entreprenörer inte kompetens inom detta område, så det är ofta
upp till husägaren att anställa en miljöspecialist. Denna bestämmelse skyddar både husägaren och entreprenören från den oväntade upptäckten av giftiga ämnen efter att jobbet börjar, vilket kan orsaka förseningar och meningsskiljaktigheter om vem som föder upp räkningen.
• En garantisektion, som i de flesta fall omfattar defekter i material och utförande ett år efter projektets slutförande. Detta ska innehålla namn och adress för varje företag som garanterar någon del av jobbet - underleverantörer samt tillverkare eller distributörer vars produkter användes. "Det här hjälper till att säkerställa kvaliteten på jobbet samtidigt som hyresgästen ger lite hävstång om problem uppstår strax efter att arbetet är klart", säger Elizabeth Gutman, en advokat i Princeton, New Jersey, kontor för Saul Ewing LLP.
• Förfarandet för hantering av bytesorder, vilka är förändringar i det projekt som hyresgästen eller entreprenören begärt efter att arbetet påbörjats. Eftersom förändringar påverkar så många kritiska aspekter av projektet - inklusive avgifter, material, beräknad tid och design - bytesorder ska vara mycket specifika med avseende på arbetsomfång och tilläggskostnad och undertecknas av husägaren och entreprenören.
• Diverse punkter som ungefärliga tidarbetare kommer fram och när de ska lämna hur ofta kommer den allmänna entreprenören att tillhandahålla en framstegsrapport hur skräp kommer att tas bort, och vem får alla nödvändiga bygglov (vanligtvis är det entreprenörens ansvar). Också ofta inkluderade i detta avsnitt är mer kittiska problem: om arbetarna kan använda badrum eller telefoner i huset, om de får sätta sina luncher i kylskåpet, eller ens om de kan prata med barnen eller älska hunden . Men var uppmärksam på vilken inverkan dessa förfrågningar kan ha på entreprenörens kundrelation. "Om någon frågar mig vart mitt folk ska äta och vilken tid de tar sina pausar och om de kommer att dammas efter varje jobb, skulle jag förmodligen passa på möjligheten att arbeta för den kunden, säger Anthony J. LaPelusa Sr., president för LaPelusa Home Improvement, i Niles, Illinois. "Vi brukar gifta oss med våra kunder i fyra månader eller mer, och vi vill inte gifta oss med någon som kommer att vilja ha en skilsmässa i tre."
• En bestämmelse för hur kontraktskonflikter löses. Många stater erbjuder hemförbättringsarbitraktion, där en oberoende tredje part hämtar ett rättsligt bindande beslut. Processen är billigare och snabbare än att anlita en entreprenör till domstol, men i hushållsavtalet upphäver hyresgästen i de flesta fall rätten till prövning eller rättsligt överklagande.
• Skriftlig bekräftelse av husägarens rätt att säga upp avtalet inom tre arbetsdagar efter att ha anmält det. Det fönstret kan vara en bra tid att visa kontraktet till en byggnadsadvokat om man inte var inblandad i utarbetandet av det. "Vi litade på entreprenören för mycket, " säger Costello, som nu önskar att hon hade fått en juridisk rådgivare granska dokumentet framåt. "Det är mycket bättre att spendera några hundra dollar nu, snarare än tusentals dollar senare."

Toms tips för att välja en entreprenör

Medan avtal med fast kostnad är de vanligaste, är de inte det enda alternativet. Tom Silva, General Contractor TOH, föredrar att driva på ett kostnads plus - även kallat tid och material - med en prisöverenskommelse som avtalats med kunden. För varje fas av jobbet ger han en detaljerad kostnadsberäkning som inkluderar hans arbete; När arbetet fortskrider, reviderar han dessa siffror vid behov. "På så sätt finns det inga överraskningar i slutet", säger Tom. "Det ger husägaren säkerhet och förtroende för arbetet, och det ger mig flexibilitet." Nyckeln till att göra detta arrangemang lyckas dock att hitta en erfaren professionell och vara helt säker på den persons förmåga och integritet. Här är Toms tips för att få den bästa entreprenören att jobba på ditt jobb.
• Fråga vänner, grannar och kollegor för remisser. "Munnen är det bästa", säger Tom. En lokal skogsbruk som säljer högkvalitativa skogar och skräddarsydda arkitektoniska detaljer är också ett bra ställe att fråga. "Innehavarna av dessa butiker känner till entreprenörer som gör bra jobb eftersom de är de som köper kvalitetsmaterial."
• Fråga entreprenören om referenser från kunder som har egna projekt. "Du vill inte att en nybyggare ska arbeta på ett restaureringsjobb, " säger Tom. Och var inte nöjd med en lista över namn; prata med husägare och se den färdiga produkten. Besök en av entreprenörens nuvarande arbetsplatser, säger han, "för att se om webbplatsen är säker och om arbetarna är försiktiga med ägarens egendom."
• Få skriftliga uppskattningar från flera entreprenörer för samma projekt. "Dessa bud bör delas upp i etapper, till exempel rivning, skräpavverkning, verktyg, inramning, isolering och takläggning."
• Godkänn start- och slutdatum och skriv dem i kontraktet. Tom rekommenderar också att införa en straffklausul som håller entreprenören ekonomiskt ansvarig för projektförseningar.
• Låt inte pris och timing styra ditt val. "Om du vill få det billigt och få det imorgon, kommer du inte att hitta en kvalitet entreprenör", säger Tom. "De bästa entreprenörerna kan ladda lite mer, och de är upptagna, så du kan behöva vänta."
- Amy R. Hughes

Var hittar du det

American Bar Association
Chicago, IL
312-988-5522
www.abanet.org

American College of Construction Advokater
Washington, DC
www.accl.org

Nationalföreningen för Remodeling Industry
Des Plaines, IL
800-611-6274
www.nari.org