Din källare: varför lägg till när du kan lägga till under?

Din källare är värdefull fastighet, och det är en idealisk plats för det billiga extra sovrummet, vardagsrummet eller träningsutrymmet du alltid har velat ha

Foto av Ryan Hulvat

De flesta källare är lite mer än en plats att odla spindelväv och lagra burkar av färg. Men att fixa upp en fullhöjds källare kan dramatiskt öka användbar bostadsyta i ditt hus till en mycket lägre kostnad än att lägga på.

Även om kostnaderna varierar med projektets storlek och komplexitet, börjar ombyggnad av en befintlig källare på ungefär $ 20 per kvadratmeter, en bråkdel av vad det kostar att bygga ett tillägg eller förstora andra våningen med

vindskupor. Och som vi visar här kan källare omvandlas till någon av flera bostadsområden. Det förklarar varför byggare som Rick Heim, en entreprenör i Boston-området, inte ens använder "B" -ordet. Till Heim och likasinnade entreprenörer på bandwagon är en källare en "färdig lägre nivå".

Att byta ett konkret fängelsehål i ett inbjudande vardagsrum är en utmaning, och inte varje källare är en bra kandidat för efterbehandling. Viktiga överväganden för omvandling inkluderar kontrollerande fukt, lägger till ventilation och ljus, och hittar vägen kring hängande avloppsledningar, kanalarbeten och ledningar. Även om du kan göra något av arbetet själv, är det mesta av det bäst att lämna en erfaren proffs.

Foto av Ryan Hulvat

En oavslutad källare blev en bekväm samlingsplats i detta Massachusetts hem. Sherri Martinelli, här med dotter Cambria, satte sig för att skapa en fristad för tonåringar.

Få det torrt

"Om ditt hus har en historia av källaren översvämning, säger Newton, Massachusetts, renovering entreprenör Paul Eldrenkamp, " du är galen att överväga en renovering av källaren tills du löser det problemet. " De flesta vattenproblemen, säger han, orsakas av otillräcklig kontroll av takavrinningen. Eldrenkamp uppskattar att 2 tum av regn faller på en 2000 kvadratfot. Huset producerar 2600 gal. av vatten. Så att reparera sprickor i fundamentet, se till att takrännorna är klara av träskor och sluttande marken bort från huset kommer att lösa många översvämningsproblem. Men om vatten fortfarande suger in, kan det vara botemedlet att installera eller reparera fundamentavlopp.

Endera av dessa är ett stort projekt som kräver utgrävning runt omkretsen av ditt hus. Ett alternativ är att installera avlopp längs de inre källarväggarna. Entreprenörer tar bort en remsa av betong bredvid väggen och gräver en gräv runt ytan på golvet. Nya avloppsledningar hämtar vatten och ruttar den till en sump där den pumpas ut ur huset eller riktas till gravitationskedjorna om klassen tillåter det. Eldrenkamp säger att denna typ av arbete inte är billigt, kostar $ 50 till $ 60 per fot i sitt område, men det är mycket effektivt att hålla vatten ur ett färdigt utrymme. Masonry sealers, som de som gjorts av Drylok eller Thoroseal, kan också vara effektiva vid kontroll av fukt när de appliceras på innerväggar. Men som Heim varnar: "Om du har ett hav som kommer in, kommer de inte att stoppa det."

Radon, en naturligt förekommande radioaktiv gas som är vanlig i vissa delar av landet, är en annan ersättning när du konverterar en källare. Ett enkelt test kommer att mäta radonnivån och ange om avlastning är en bra idé. Om så är fallet kan radon samlas upp av begravda avloppsledningar och ventileras till utsidan, som mycket vatten.

Foto av Ryan Hulvat

Övning är temat för den här renoveringen av delvis källare i ett bostadsområde
Hem. Mattor är ett billigt men effektivt skydd för stålkolumner.

Mötesbyggnadskoder

Byggkoderna varierar, men i allmänhet måste den färdiga takhöjden i en källare vara minst 7 ft. Koder tillåter vissa nedre hinder - strukturella balkar som inte kan flyttas till exempel - och byggnadsinspektörer är ofta villiga att kompromissa när entreprenörer möter mindre höjdproblem. Din bästa satsning är att kontakta din lokala inspektör medan du fortfarande är i planeringsstadiet. Inspektören kommer sannolikt att vara mer sympatisk när han konsulteras tidigt i processen.

När höjdkrav är uppfyllda, är det fortfarande fråga om dörrar och fönster för nödutflykt eller utflykt. Byggkoder kräver typiskt ett nödfönster (eller dörr) i en källare som innehåller beboeliga utrymmen, men varje sovrum behöver sin egen. Om du omvandlar en källare till ett familjerum eller en hemmabio behöver du förmodligen inte samma antal nödutgångar som skulle behövas för ett par sovrum. Att lägga till en kodkompatibel nödutgång kan vara dyr i en underkvalitets källare. Även om produkterna är tillgängliga för just denna situation kan byggaren kanske skära genom betongväggar för att skapa en större öppning.

Trappor kan också vara ett problem. Byggkoder kräver vanligtvis minst 7 ¾ in. För trappsteg och 10 tum. För slitbanor. Äldre trappor kanske inte uppfyller dessa krav och kan behöva bytas ut och läggas till kostnaden för projektet. Vissa entreprenörer rekommenderar i alla fall nya trappor att göra en ombyggd källare mer inbjudande. En annan övervägning: Att lägga till ett färdigt golv kan ha en oavsiktlig effekt av att sänka den första trappsteget, vilket medför en risk för fara. Eldrenkamp säger att inspektörer i sitt område kommer att acceptera en lägre stigare i det första steget, men det är också en punkt att kolla med bygginspektörens kontor.

Foto av Ryan Hulvat

Camouflage det uppenbara: Det är lättare att dölja vissa vattenledningar med färg än det flyttar dem. Kreativ inramning i taket i denna källare rymmer överdriven träningsutrustning.

Hantering av lågflyktiga verktyg

När planerna kräver en färdig källare i nybyggnation, kan takhöjd och verktyg planeras i enlighet med detta. Remodelers är sällan så lyckliga. "Vanligtvis", säger Eldren-kamp, "människor rymmer inte hus med ett öga för att renovera sina källare." Vattenledningar, luftkanaler, badrums- och köksavlopp, och till- och returledningar för ett varmvattenuppvärmningssystem, alla kan ligga under takbjälkar, där de stannar i vägen för en renovering. Entreprenörer har bara ett fåtal val: Flytta dem, luta dem in eller lämna dem som de är.

Anslutning och rörmokare kan ofta flyttas. Men processen är dyr, och det är ibland nästan omöjligt att flytta skrymmande verktyg som avloppsledningar och värmekanaler. Som ett resultat kan byggare gömma VVS, värme och ledningar går i ett tak, vägg eller garderob. Heim försöker göra ett färdigt tak ser balanserat i situationer där han är tvungen att ruta i verktyg. Till exempel, om han måste gömma en VVS-körning på ena sidan, kan han bygga upp andra områden för att skapa ett täckt tak. Resultatet är en tilltalande detalj vars verkliga syfte inte är uppenbart.

Och ibland försvinner rören helt enkelt utsatta och målade. "För det mesta säger Eldrenkamp, " människor har olika förväntningar på källaren. " En sak att komma ihåg: När tucking vatten och avloppsledningar ur synet, blockera inte tillgången till vattenavstängningar och dränera utreningar.

På grund av att VVS och ledningar kan vara svåra att dölja, vänder många byggare till tak. Gemensamma för kommersiella byggnader såväl som bostadsbyggande består dessa tak av en metallram som är upphängd flera inches under takbjälkar som stöder inloppspaneler som finns i olika texturer och färger. Akustiska paneler som dödar ljud används ofta, särskilt om källaren används som hemmabio eller tillflyktsort för tonåringar. Relativ låg kostnad och enkel montering gör det här taket ett enkelt val, men vissa byggare tror att de är en estetisk avstängning. "Det snabbaste sättet att göra en källare ser ut som en källare, " säger Heim, "är att sätta ett dropptak in." Han är mycket mer benägna att rekommendera en gips eller ett gipsloft, precis som resten av huset.

Foto av Ryan Hulvat

Byggare blir kreativa när det gäller att gömma mekaniska nödvändigheter som avloppsvatten och elektriska paneler. En ventil är normalt dold bakom en avtagbar panel målad i samma färg som väggen.

Färdig vägg och golv

Att gömma betong eller blockera bakom nya väggar är den lätta delen. Att bygga väggar som inte uppmuntrar mögel och mögel, eller skadas av kondens, är mycket svårare. Eftersom betong i kontakt med marken alltid är kall kan det bli en kondensiv yta för vattenånga i den varma luften som flyr från en färdig källare. Resultatet? Dampa byggmaterial, mögel och så småningom ruttna. Luft kommer att vara smaklös, färdiga ytor förstörda. Som Massachusetts byggare säger Fred Unger det, "Om du får ett hack för att göra jobbet, kommer det att lukta som träningsstrumpor."

Unger, som andra entreprenörer, isolerar fuktiga betongväggar från resten av utrymmet med 1 liter extruderad polystyrenisolering, följt av ett lager av 6-mil polyeten. På hårda väggar kan skumisolering sprutas på. Ogenomträngliga skikt av skum och polyeten separat väggramning från fuktig betong eller blockering samtidigt som vattenånga inte är en kall yta för att kondensera. Andra byggare kan hoppa över polyetylensångspärren även om de använder skumisolering.

Joe Stanton, en byggare från Rhode Island, tycker till exempel att det är mer meningsfullt att inte bygga väggar för hårt. Det är säkrare, säger han, för att ge väggar ett sätt att torka ut om något vatten eller kondens ska samlas inuti. Rädslan av fångad fukt uppmanar också vissa ombyggnadsverkare att använda lättmått stålram på utsidan av källarväggarna. Även om byggare kan skilja sig från dessa detaljer, skulle de komma överens om att uppenbara vattenproblem, såsom läckande grundväggar, måste lösas först.

Trots deras fuktproblem behöver undergraderade ytor ofta inte så mycket isolering som yttre väggar byggda över marken. Även på vintern kan temperaturen på jorden under frostlinjen inte vara kallare än 55 ° eller 60 ° F. Som ett resultat hoppa några byggare helt enkelt glasfiberisolering i studväggar om de använder styvt eller sprutat skum.

Alure Home Improrovements, en Long Island, New York, remodeling Company, använder en helt annan metod för att skapa färdiga källarväggar. Dess växande källarverksamhet är beroende av ett väggmålningssystem som utvecklats av Owens Corning. Systemet använder glasfiberpaneler och trimstycken som klämmer in i PVC-konstruktionsramar

Väggpaneler är färdiga i tyg, vilket eliminerar behovet av gips tapning eller målning. Carl Hyman, företagets ägare och president, säger att systemet är upp till 30 procent dyrare än konventionell gipsbyggnad men har en längre livslängd och tolererar enkelt de fuktiga förhållanden som finns i källare. Underhållskostnader, säger han, är också lägre. Alla delar av systemet som blir våt eller skadad kan tas bort. Trots sina praktiska fördelar ser systemet inte ut som en typisk vägg och kan vara en hård försäljning estetiskt i vissa delar av landet.

När det gäller golv, kommer bara om allt material att fungera - kakel, matta, vinyl eller laminat. Färre entreprenörer väljer emellertid konventionella trägolv eftersom fukt i plattan kan göra att träet sväller och spänner. Remodelers bör applicera en murare förseglare innan du installerar något golv. Eldrenkamp använder ett ganska utarbetat system med polyeten, hårdskumisolering, 153 sliprar och spårplattor för att skapa ett flytande golvsystem, det vill säga ett golv som inte är direkt kopplat till plattan. Det ger ett varmt, torrt färdigt golv, men uppbyggda golvsystem som det här kanske inte är möjligt i källare med extra låga tak.

Foto av Ryan Hulvat

Belysningslektioner

Basements i hem vars parti är sluttande för att tillåta walkout källare kan ha rikligt ljus. Men när de bara upplystas av små fönster på marknivå kan källare vara mörka och uninviting. Ett första steg är att rensa bort busk från befintliga fönsterbrunnar för att få ut det mesta av vilket naturligt ljus som finns. Om källaren serveras av ett stålskott kan en dörr med glasljus installeras längst ned i stegen och skottdörrarna lämnas öppna, åtminstone i gott väder. På samma sätt kan ersättning av fasta dörrar i källarsteg med glasdörrar också bidra till att öka mängden naturligt ljus.

Ändå är dessa steg sällan nog, och remodelers lägger vanligen flera källare ljuskretsar. I källare med gott om takhöjd kan spårbelysning vara attraktivt, även om den endast används som accentbelysning. Men när taket sjunker till 7-ft. intervall, takmonterade armaturer är mer benägna att vara stötte eller brutna. Fluorescerande armaturer kan försänkas till ett takloft, men de kan ge en källare en överbelastad kontorsutseende. Som ett resultat vänder byggare ofta till försänkta glödlampor. "Can" -ljusen är diskreta och kan förses med antingen fläck- eller flödlampor, och när man sätter på en dimmerbrytare, gör de ljuset mer flexibelt än andra alternativ.

Belysning av sig själv använder relativt lite el, men andra bekvämligheter kan vara power hogs. En bastu eller ångbastu kan kräva 40-50 ampere, vilket snabbt förstärker de främsta elektriska paneler som är marginella till att börja med. Och uppgradering av en 100-ampspanel till en 200-ampspanel kan kosta 1 000 dollar.

Foto av Ryan Hulvat

Ventilationsproblem

Möglig, fuktig luft kan vara något som du kan tolerera i en källare som du bara besöker ibland. Men när källaren blir ett riktigt bostadsutrymme är någon form av ventilation avgörande för att kontrollera luftkvaliteten. Eldrenkamp tycker om att använda en reverserare som tillverkats av Vent-Axia. På vintern drar det i frisk, torr luft från utomhus (luftvolymen är tillräckligt låg så källaren känns inte som en ouppvärmd skur). På sommaren kan fuktig luft pumpas ut ur huset. Hymans företag använder ofta en väggmonterad luftväxlare gjord av Humidex, som ventilerar kallare, fuktig luft till utsidan. Om huset redan har ett luftvärmesystem med luftkonditionering, kan källaren läggas till som en annan zon. Luftkonditionering sänker naturligt fuktnivåerna i luften.

Ännu ett alternativ är att lägga till avfuktare, men det finns flera nackdelar med dem. De är dyrare att springa än en ventilationsfläkt, och om inte en avfuktare plumbas direkt till en avloppsledning, måste den tömmas periodiskt. Och som Heim påpekar tenderar avfuktare att vara bullriga.

Frisk luft är lika viktigt för pannor, ugnar och gaseldade vattenvärmare som det är för människor. Dessa anordningar är ofta inneslutna i en liten mekanisk garderob. Men i så fall måste byggare lägga till en källa till frisk förbränningsluft. Ange återigen koden: Det är en bra idé att du kontrollerar lokala kodkrav för att tillhandahålla förbränningsluft för de här enheterna.

Det är mycket att tänka på när man omvandlar en källare till ett ljust och inbjudande vardagsrum. Men när arbetet är klart, kommer du aldrig vilja lämna.

Foto av Ryan Hulvat

Byggaren gick bort från denna potentiella källareanpassning: Kostnaden för att hantera hinder och vattenproblem var för hög.

Klä upp ett fönster

Det är svårt att njuta av utsikten när allt du kan se är en gardin av böljad stål, men det är precis vad du får i ett genomsnittligt källarfönster bra. Att byta det tråkiga landskapet kan vara enklare än du tror.

För ungefär $ 130 kan du lägga till utsikt över stranden, bergen, skogsmarken, öknen eller golfbanan. Scenic Window Wells WELLliner (ovan) är ett väderbeständigt polystyrenfodral som glider in i ett vanligt fönsterfönster. När du tittar ut i källarfönstret kan du föreställa dig dig själv i något av 36 vykort-perfekta platser. Liners finns i två storlekar, och de flexibla arken kan trimmas för att passa. Ett ljuskit är också tillgängligt för att hålla scenen synlig när solen går ner.

Om allt du vill ha är extra ljus, kolla MaxLight2-systemet ($ 120 till $ 160), vilket lovar att öka mängden solljus i källaren med så mycket som 10 gånger. Den består av en flexibel brunnförpackning som passar inuti ett befintligt fönsterbrunn och en reflektionspanel som är fastsatt vid sidan av huset. Solljus som slår på reflektionspanelen sprids på brunnslocket och sedan in i källaren.

Bilcos ScapeWEL ger ljus såväl som en nödutgång från källaren. Fönstret med hög densitet-polyeten brinner väl och sitter i en förstorad brunn. Dess två- eller trelagrade design skapar hyllor som kan användas för växter - eller som steg under en nödutgång från källaren. Finns i flera storlekar, 48- till
62-in-high-enhetsprojekt från stiftelsen från 41 till 49 in. En ScapeWEL ensam kostar från 470 till 660 dollar, men räknar med att köpa ett fönster och betala för en entreprenör att skära genom grundväggar för att skapa en öppning som är tillräckligt stor för att hantera Det. Det kommer att öka installerade kostnader till $ 1500 till $ 2000